余姚市梁弄镇灯具市场二期129、131、133号（1-2层）商业用途房地产市场价值及

　　我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：

　　、我们于2015年1月16日，指派注册房地产估价师张俊山，对估价对象进行现场勘查、记录。2

　　、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、失误性陈述和重大遗漏。3

　　、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设和限制条件见“估价的假设和限制条件”以及估价报告正文中的相关说明。4

　　、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。5

　　、我们对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。6

　　、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》、《房地产基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。7

　　、没有其他单位和个人对本估价报告提供了重要专业帮助。

　　本报告中估价对象价值评估结果为该估价对象房地产通过司法拍卖方式进行处置的快速变现价值，它依据了如下假设条件：

　　、估价对象产权清晰，手续齐全，可通过公开拍卖方式进行交易。2

　　、估价对象房屋、土地面积来源于委托人提供的“余房权证梁弄镇字第A1000014号”《房屋所有权证》、“余国用（2010）第00877号”《国有土地使用证》、“余房他证梁弄镇字第C1204655号”《房屋他项权证》、“余姚房管中心房屋登记簿所有权状况、抵押、查封限制情况查阅证明”、“土地登记资料查询单”复印件等资料。3

　　、本次估价人员对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，但未予以核实，假定他们是合法、真实、准确和完整的。4

　　、估价人员在本次评估中对估价对象房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了必要关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患，且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象无房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素。（二）、未定事项假设

　　、估价对象产权清晰合法，不属于行政法规规定不得交易的房地产，且在估价报告有效期内无变化。2

　　、估价对象不受国家和地方有关政策的限制并允许在市场上进行公开拍卖。3

　　、拍卖交易，参与竞拍的拟买受人在较短的时间内决定购买，没有充分的考虑时间，也没有足够的时间对拍卖标的物作充分的了解。4

　　、估价对象不受其他可能影响其价值的债权限制和负有法律义务性质的开支及他项权利约束。5

　　、本次估价不考虑特殊买家的附加出价。6

　　、估价对象在批准使用期限内，能保持现状用途及功能，且合法、持续使用。7

　　、估价时未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力因素对房地产价值的影响。8

　　、估价对象内部的分隔装修及相关物品系由承租方根据经营所需自行承担。（三）、背离实际情况假设

　　、估价对象无改变内部结构、功能分区及利用的影响。3

　　、估价对象无设定他项权利、限制使用的情形。4

　　、估价对象房地合一，房屋、土地座落门牌编号统一对应。（四）、本报告使用的限制条件

　　、本次评估系受“（2015）甬余法委评3号”《余姚市人民法院司法鉴定委托书》委托。本报告仅适用于本估价报告所列明的估价目的，完整使用才能有效，并仅供委托司法机构确定拍卖保留价确定房地产快速变现价值参考。如果用于其他估价目的、引用其中的部分数据或非指定机构采用引起不当后果，本公司概不负责。2

　　、价值时点后，估价报告有效期内，如估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。3

　　、本估价报告中采用的专业术语的定义及解释详见GB/T50291—1999《房地产估价规范》中的相关定义及解释。4

　　、本评估报告由宁波恒正房地产估价有限公司负责解释，委托方如对估价结果有异议，请在收到报告之日起十日内提出并向我公司申请复核。5

　　、本报告使用期限为一年。如使用本评估结果的时间与本估价报告的出具之日相差一年或以上，或者市场价格变化很快时，报告使用人应对房地产市场价值进行再评估，本公司对直接应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。6

　　、本报告专为委托人所使用，须待估价机构及估价人员签字盖章后方为有效。未经本评估单位同意，不得向委托人之外的单位和个人提供。评估报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本次项目无关的任何公开文件，通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。a

　　宁波恒正房地产估价有限公司法人代表：

　　宁波市海曙区解放南路259号资质等级：国家壹级

　　建房估证字[2013]061号联系人:张俊山

　　三、估价目的为司法机构确定拍卖保留价而评估房地产市场价值及快速变现价值

　　.本次估价范围根据委托方提供的资料及估价人员现场踏勘，本次估价对象为韩××名下的位于余姚市梁弄镇灯具市场二期129、131、133号（1-2层）商业用途房地产。本次评估范围为估价对象在价值类型条件下的房地产市场价值及快速变现价值。

　　土地登记状况土地证:“余国用（2010）第00877号”《国有土地使用权证》；

　　土地座落：余姚市梁弄镇灯具城129、131、133号；

　　终止日期：2046年9月29日；

　　使用权面积：82.48平方米（系分摊面积）；

　　房屋登记状况房屋产权证: “余房权证梁弄镇字第A1000014号”《房屋所有权证》；

　　房屋坐落：余姚市梁弄镇灯具市场二期129、131、133号（1-2层）；

　　建筑面积：总建筑面积412.39平方米（其中套内面积375.44平方米），其中：1层194.2平方米（其中套内面积176.80平方米），2层218.19平方米（其中套内面积198.64平方米）；

　　他项权利设立情况：他项权证号码：“余房他证梁弄镇字第C1204655号”《房屋他项权证》；

　　设立日期：2012年5月23日；

　　他项权利人：××银行股份有限公司余姚支行。

　　设立范围：“余房权证梁弄镇字第A1000014号”《房屋所有权证》、“余国用（2010）第00877号”《国有土地使用权证》。

　　查封限制情况“余房权证梁弄镇字第A1000014号”《房屋所有权证》：法院查封，查封限制单位为余姚市人民法院，查封限制文书“2013甬余立预字第1144-1号”，登记日期2013-7-11；

　　“余国用（2010）第00877号”《国有土地使用证》：2013-7-11依据“2013甬余立预字第1144-1号”协助执行通知书文件查封一次。

　　、房屋实物状况估价对象位于余姚市梁弄镇灯具市场二期129、131、133号（1-2层），所在房屋主要用途为商住综合用房，呈南北方向多单元联排式布置，整幢房屋共7层、钢混结构，外墙防水涂料（西立面1-2层局部外墙砖饰面），屋面为刚性平屋面，于2009年建成，各单元均配有垂直电梯1部，房屋质量完好。估价对象位于该幢房屋中间第1-2层，主结构方向朝西，房屋所有权人为韩××，用途为商业，总建筑面积412.39平方米（其中套内面积375.44平方米），其中：1层194.2平方米（其中套内面积176.80平方米），2层218.19平方米（其中套内面积198.64平方米）。

　　估价对象内部水、电、卫生设施基本齐全，1层层高5.6M，2层层高3.0M，现由百士特照明科技有限公司租赁经营，内部平面布局、各层固定装修以及用品配置情况如下：

　　间连通，东西两边外墙自立、设上下双排门窗，北墙与127号拼墙，南墙与135号拼墙；门面主方向朝西，中间（131号）开门、两边间采用固定玻璃窗；东门开于南间（133号）；整体产权登记为1层，因层高较高，故东半部现已加隔为两层利用，内部主要布局利用为百士特照明产品展销经营区，地面铺设抛光砖、墙面乳胶漆涂饰并有部分饰面板艺术造型背景、顶棚采用深灰色涂料涂饰，顶梁下布设有消防喷淋管道设施；加隔层（夹层）：地面采用复合地板铺设、墙面采用轻质板材及固定玻璃隔墙整体隔为3间、顶棚乳胶漆涂饰，夹板工艺内门，东西两墙面设窗，木制楼梯、车木扶手设于东北侧，该夹层可作为办公经营场所。⑵

　　.第2层：内部整体为3间连通，东西两边外墙自立、设塑钢窗，北墙与127号2层拼墙，南墙与135号2层拼墙；主方向朝西（1层外走廊上方部位实为外挑式封闭阳台），室内为毛坯房进行简易分隔，采用细木工板原材分隔为多间小单间，并设有共用简易厨房间、卫生间，进户门采用钢质品牌防盗门，设于北侧中间部位、与单元楼梯、电梯相通，该层房原出租给百士特照明科技有限公司作为员工集体宿舍使用，现空置。

　　估价对象房屋内部布局合理，采光、通风条件及内部装修维护保养状况良好，可作为商业用房正常使用。

　　、土地及周边配套实物状况估价对象土地使用权人为韩××，土地座落于余姚市梁弄镇灯具市场二期129、131、133号，地号为81-，用途为商业用地，使用权类型为国有出让，终止日期至2046年9月29日，土地使用权面积82.48平方米（系分摊面积），宗地四至：东至道路，南至道路，西至余梁路，北至道路。

　　估价对象位于余姚市梁弄镇余梁路（S213省道）东侧，主方向朝西正对余梁路、并邻近四明湖。所处位置系余姚市梁弄镇灯具市场二期，东邻永石线、梁弄镇湖东民营工业园区，南边与S33省道相距在1公里之内，北边邻近余梁路与永石线交叉口；梁弄镇灯具市场系一处集群性的专业灯具经销区，区内各类品牌灯具店铺依次林立，门前场地比较开阔，停车、交通方便；附近有湖东小学、湖东村菜场、农村信用合作社网点、湖东村卫生服务站，商业配套服务设施基本齐全，商业条件基本成熟；但由于受整体经济形势及宏观调控的影响，该灯具市场人气逐渐减少、大量商铺形成空置停业、商业氛围大幅度减弱。

　　.估价对象所在地区概况地理位置：宁波位于东经120

　　°55至122°16，北纬28°51至30°33。地处我国海岸线中段，长江三角洲南翼。东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市的嵊州、新昌、上虞，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连。区域面积：全市陆域总面积9817平方公里，其中市区面积为2462平方公里。全市海域总面积为9758平方公里，岸线公里，其中大陆岸线公里，岛屿岸线公里，占全省海岸线的三分之一。全市共有大小岛屿531个，面积524平方公里。

　　地貌结构和气候条件：宁波市地势西南高，东北低。市区海拔4-5.8米，郊区海拔为3.6-4米。地貌分为山地、丘陵、台地、谷（盆）地和平原。宁波属亚热带季风气候，温和湿润，四季分明。全市的多年平均气温16.4

　　℃，平均气温以七月份最高，为28.0℃，一月份最低，为4.7℃。水文状况：宁波是浙江省八大水系之一，河流有余姚江、奉化江、甬江，余姚江发源于上虞县梁湖；奉化江发源于奉化市斑竹。余姚江、奉化江在市区

　　“三江口”汇成甬江，流向东北，经招宝山入东海。行政区划和人口规模：宁波辖海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州6个区，宁海、象山2个县，慈溪、余姚、奉化3个县级市。共有78个镇、11个乡、63个街道办事处、594个居民委员会和2601个村民委员会。全市总人口556.7万人，其中市区面积2560平方公里，市区人口213.4万人。

　　宁波是我国东南沿海重要的港口城市和长江三角洲南翼经济中心，是中国对外开放城市、享有省一级经济管理权限的计划单列城市、具有制定地方性法规权力的

　　“全国较大的市”，不仅是全国历史文化名城、国家园林城市、国家优秀旅游城市和全国卫生城市，也是长江三角洲南翼重要的经济中心城市和重化工业基地、中国华东地区重要工业城市、浙江省的经济中心。公路运输：从宁波到上海、杭州、苏州的高速公路距离分别约为320、145、300公里，驱车时间约为3.5、1.5、3小时。在2008年投入使用的世界最长跨海大桥---杭州湾大桥全长36公里，双向6车标准设计，时速可达120公里，此时宁波到上海的距离缩短为170公里。

　　铁路运输：通过萧甬铁路复线与全国铁路网相连，甬台温铁路已投入使用。

　　港口运输：宁波港是我国四大国际深水良港之一，享有“东方鹿特丹”之美誉，拥有万吨级以上泊位35座，与90多个国家和地区的560个港口直接通航，至欧、美、中东、东南亚均有定期集装箱航班。

　　航空运输：宁波机场现已开通至中国大陆主要城市航线余条、至香港、澳门的定期航班以及宁波至日本、泰国、韩国的包机航线。另外杭州萧山国际机场距离宁波也仅约110公里。天然的地理优势和发达的运输条件使宁波成为全国重要的沿海对外开放城市和对外贸易口岸。目前，宁波经济技术开发区、保税区、出口加工区、大榭开发区等四个国家级开发区，宁波科技园区等一批省（部）级产业园区 ，以及一批产业园区与工业产业集聚区、特色产业园区，也已逐步成为宁波对外开放的重要窗口和招商引资的热土。港口的开发、科教的发展、对外开放和城市化突破，宁波以自身宜人内部条件和良好的发展环境为她赢得了巨大的上升空间和经济动力，为进一步确立

　　“长三角”南翼的经济中心地位而奠定基础。余姚地处美丽富庶的长江三角洲南翼 , 东与宁波市江北区、鄞州区相邻 , 南枕四明山 , 与奉化、嵊州接壤 , 西连上虞市 , 北毗慈溪市 , 西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。距宁波国际机场和大型港口宁波北仑港仅半小时和 40 分钟车程 , 至杭州萧山国际机场只有 1 小时车程 , 经沪杭甬高速公路去上海也只需 2 个半小时,经杭州湾跨海大桥到上海仅需1小时,余姚已纳入上海“二小时交通圈”。姚江为浙东运河一段 , 水陆交通便捷。

　　年1月16日，价值时点确定依据：根据现场勘查日期决定。

　　a类型本次估价采用公开拍卖市场价值标准。

　　公开拍卖市场价值是指在公开市场拍卖中，买受人在较短的时间内决定购买，没有充分考虑时间，也没有足够时间对拍卖标的物作充分了解的情况下，最可能形成的价格，即：房地产快速变现价值，指估价对象在某一特定日期的实际状况下的价值。本次估价对象价值隐含下列内涵：

　　⑴ 用途：估价对象设计用途为商业；

　　⑵ 权利状况：权利人拥有估价对象合法房屋权属和土地使用权，土地使用权类型为国有出让土地；

　　⑶ 本次评估包含估价对象房屋所有权、土地使用权及内部固定装修（不含可移动的物品）价值。

　　《中华人民共和国房地产管理法》;(2)

　　《中华人民共和国土地管理法》;(3)

　　《中华人民共和国土地管理法实施条例》;(4)

　　《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;(5)

　　《中华人民共和国担保法》；(6)

　　余姚市土地级别及基准地价标准；(6)

　　余姚市房屋结构等级评定和重置价格标准；3.

　　委托方提供的相关“余房权证梁弄镇字第A1000014号”《房屋所有权证》、“余国用（2010）第00877号”《国有土地使用证》、“余房他证梁弄镇字第C1204655号”《房屋他项权证》、“余姚房管中心房屋登记簿所有权状况、抵押、查封限制情况查阅证明”、“土地登记资料查询单”复印件等资料；(2)

　　委托方提供的委托方提供“(2015)甬余法委评3号”《余姚市人民法院司法鉴定委托书》；(3)

　　委托方提供的其他相关资料；(4)

　　估价人员现场查勘和估价机构掌握与搜集的其他相关资料；(5)

　　本公司所掌握的估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。a

　　、独立、客观、公正原则要求我们估价人员具有完全的独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。

　　、合法原则房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易、合法处分为前提进行。遵循合法原则，第一、要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权；第二，要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的；第三，要求估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分必须是合法的。

　　、最高最佳利用原则房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，体现在房地产的使用过程中。房地产估价时必须以估价对象用于最高最佳利用为前提。所谓最高最佳利用，是估价对象的最可能的利用，这种最可能的利用，必须是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的利用。

　　、替代原则遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提。替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程，房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理的价格或价值，对房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。

　　、价值时点原则价值时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在价值时点时的客观合理的价格或价值。同一宗房地产在不同时点往往会有不同的价格，所以在评估一宗房地产价格时，必须假定市场情况停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况也是以其在该时点的状况为准。

　　总之，在估价过程中，以国家有关法律、法规为论据，坚持真实性、科学性和可行性原则，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确，严格保守在估价过程中知悉的委托方的商业秘密。

　　根据《房地产估价规范》规定，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法，有条件选用市场比较法的应以市场比较法为主要的估价方法。收益性房地产应选用收益法作为其中一种估价方法，在无市场依据或市场依据不充分而不适宜市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

　　估价人员通过分析项目的特点和实际状况，并研究委托方所提供的及估价人员所掌握的资料，通过实地勘查和调研，结合估价人员的经验认为，估价对象相同区域类似房地产有一定市场挂牌、成交案例，故可选用市场比较法。同时，本次估价对象地处余姚市梁弄镇灯具市场商业集中区域，规划为商业用途房地产，周边拥有大量的类似用途房地产出租实例，可以获取客观的潜在收益，也可以采用收益法确定估价对象的价值；故本次评估选用市场法和收益法确定估价对象价值。

　　所谓市场比较法是指在一定市场条件下，选择在价值时点近期与估价对象条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件下与估价对象进行对照比较，并对交易案例价格加以修正，从而确定估价对象价格的方法。(2)

　　①在同一供需圈内搜集房地产交易实例②选取可比实例，具体条件如下：

　　交易案例价格类型与待估房地产的估价目的相同

　　交易案例是正常交易，或可修正为正常交易

　　交易案例与待估房地产的建筑结构相同

　　交易案例的交易日期与待估房地产的价格时点较接近

　　④进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素、权益因数修正；

　　收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预计估价对象未来正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。(2)

　　收益法体现了对价格形成过程的这样一种认识：可以将购买房地产作为一种投资，将该投资未来可以获得的所有净收益折现之后累加，用所得结果作为估价对象的房地产价格。收益法所体现的估价技术路线是：房地产现时的价值是由房地产未来可获得的收益决定的。

　　运用收益法估价一般分为下列4个步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；

　　②预测估价对象的未来收益情况及变化趋势、空置损失、运营费用等；

　　③求取报酬率或资本化率、收益乘数；

　　④选用适宜的收益法公式计算收益价格。

　　计算公式（本次评估选用未来收益期内年净收益保持不变的公式）

　　式中：P-房地产价值；a-年租金净收益；r-还原利率（资本化率）； n-计算可获收益年限。3

　　、对市场比较法与收益法的测算结果分别赋予各自的权重、采用加权平均法，得出委估房地产最终的评估价值。

　　① 房地产的通用性。指是否常见、是否普遍使用，也就是需求方多与少。② 独立使用性。通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。

　　③ 可分割转让性。是指物理上、经济上是否可以分离开来使用。

　　④ 变现的时间长短及费用、税金的种类、数额和清偿顺序

　　费用主要包括拍卖(处置)的佣金及拍卖过程所产生的费用。税金的种类和数额要依据价值时点当地关于房地产转让规定的有关税种及标准求取。

　　综合以上因素考虑，应拍卖标的情况、卖方手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会对拍卖房产产生一定的价格减损，在价值时点时期内进行快速变现时，最可能实现价格一般比公开市场价值低，预计幅度在20%左右。

　　一、参加本次估价的注册房地产估价师签字盖章估价师姓名

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
或微信/手机：13391219793 
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