华夏幸福全面转“轻”发愿2023年完成债务重组
21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道
从债务泥沼中挣脱出半个身子的华夏幸福，为了真正“活下去”，正在劈砍出一条新路来。
21世纪经济报道记者了解到，7月5日，华夏幸福董事长王文学携公司管理层与员工代表，在河北固安召开了“华夏幸福企业战略发布会”，宣布将全面从“产业新城运营商”转型为“产业新城服务商”，并且确立了新的战略目标：2022-2023年完成债务重组，2022-2025年完成全面转型。
从“运营商”到“服务商”，两个字之差，背后却是由“重”到“轻”的全面转向，亦是命运的又一次重要抉择。
业内观点认为，华夏幸福坠落的最根本原因，正是以往开发产业新城过程中投资大、周期长、回报慢的问题，压垮华夏幸福的最后一根稻草也是这部分账款。
如今面对债务化解、经营企稳与转型探索的三重压力，华夏幸福在原来的业务模式上提取出轻量化的运作模式，为政府提供融资、产业招商、综合运营与城市营销推广等服务，为企业提供选址、代建、物业、投融资咨询等服务，更加市场化，轻舟更易过万山。
化债路上的华夏幸福在运营上并没有闲着。据21世纪经济报道记者了解，6月华夏幸福首批轻资产模式招商项目已经落地，分别位于浙江温州和浙江宁波和河北廊坊。
华夏幸福副总裁、战略负责人林成红告诉21世纪经济报道，没有永远成功的企业，同样也没有一劳永逸的商业模式，无论是阶段性的流动性问题，还是生产经营问题，归根结底，都是公司在发展过程中遇到的问题，最终都要依靠发展来解决。
20年前，华夏幸福的产业新城事业从河北固安县起步，后来那里成为华夏幸福的一张示范名片，华夏幸福也摒弃了做纯地产商的方向，转而谋划产业新城运营商事业。
这样的路线，确实将华夏幸福顺利从河北带到了全国。风头最盛的2016年，华夏幸福达成了1203亿元销售额，顺利跨入千亿房企行列，并且凭着产业新城运营能力备受看好。
但重资产产业新城模式也有隐患。开发性 PPP 模式提供的是以一定区域范围内产业开发服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，更多的是招商引资、产业孵化、产业加速，以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。
“不让政府兜底”和“长期运营”的特点，意味着华夏幸福的收入滞后性和被动性高于传统房地产开发企业数倍。
从2018年第一次面临资金危机，到2021年正式陷入债务危机，华夏幸福截至2021年9月底的存续金融债务为2192亿元，债务重组计划通过“卖、带、展、兑、抵、接”等方式对金融债务进行重组。
如今新战略下的业务体系包括，以住宅开发和资产管理为基础，以产业新城为平台，重塑以产业发展为核心的政府服务体系（含融资服务、产业招商、综合运营与城市营销推广等）和以空间服务为核心的企业服务体系（含选址、代建、企业物业、投融资咨询等），全面转型产业新城服务商。
林成红透露，转型之后，其客户范围不再局限于产业新城所在区域的政府或入驻产业新城的企业，而是所有有产业发展需求的政府和有空间服务需求的企业，这些产业新城域外服务的收入结算，将采用更加市场化的方式，以服务费方式收取。
这样的转身，基于华夏幸福过往20年积累的能力模型、团队组织和资源渠道。轻资产模式将有助于华夏幸福从以前固有的产业新城范围内拔出来，面向全国范围提供市场化服务。
但并非没有挑战。华夏幸福“卖、带、展、兑、抵、接”的化债方案，需要以出售部分产业新城项目作为资金来源，在大环境下行的背景下，有能力接盘的交易方并不多，这就意味着华夏幸福的议价能力较之前有了折扣。
另一方面，有能力支付产业新城服务费用的客户数量也在下降，前途是光明的，但道路是曲折的。
21世纪经济报道记者了解到，未来华夏幸福上市公司业务将分为六大核心板块，分别是住宅开发、资产管理、产城开发及服务、招商服务、园区服务和物业服务。
为了让新战略能够落地，华夏幸福也匹配了相应的组织架构，强化跨部门委员会的决策作用，根据业务需求调整组织架构，重资产业务的组织将轻重分离、产营分离；轻资产业务团队体现独立发展，具备条件则公司化运作。
在“轻”与“重”的配比方面，林成红透露，产城开发板块的原则是“轻重结合”，依托产业新城平台，提供规划、融资、代建和运营等轻资产服务，同时量力而行，保留一定量的开发业务。
住宅业务板块“轻重分离”，重资产开发业务继续完成保交房任务，根据公司资产负债表保持适度规模，以总负债率和净负债率两条红线进行严格约束。同时探索地产发展新模式，发展房地产代建和装修、营销、总包等开发产业链服务等轻资产业务。
资产管理板块将继续积极推动债务重组方案中的资产交易，另一方面通过产营分离盘活现有资产，持续为公司贡献现金流。
招商和园区服务板块则全面转向轻资产，在做好产业招商与园区运营服务的同时，积极培育以空间服务为核心的企业服务，成为重要增量业务。
物业服务板块将以城市综合治理需求为出发点，支持城市公共空间、产业园区、社区生活全业态发展。
据21世纪经济报道记者了解，华夏幸福的轻资产模式已经有了端倪。今年6月，华夏幸福为浙江温州海洋经济发展示范区、浙江宁波宁海经济开发区、河北廊坊临空经济区共导入了7个项目，累计签约额45亿元；产业园区轻资产运营已新拓展项目3个，为无锡梁溪、河南平顶山和祥符提供产业园区运营等服务。
另据华夏幸福公告，截至2022年6月30日，华夏幸福《债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1186.03亿元；累计未能如期偿还债务金额合计461.25亿元；根据债务重组相关工作的推进情况，华夏幸福对已签署债务重组协议中适用“兑、抵、接”清偿方式的相关债权人已启动两批现金兑付安排，合计将兑付金额为19.16亿元。
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