园区REITs疫后首季：出租率分化厂房类蕞稳
伴随各行各业复苏脚步加快，产业园区是否也跟上了节奏？
截至2023年一季度末，我国基础设施公募REITs共上市27只，其中产业园区类型达8只，占发行总量的29.63%，是占比蕞高的单一行业类别，吸纳了蕞顶尖的一批产业园区基础设施，分布在北京、上海、深圳、苏州、杭州、合肥等城市。随着产业园区REITs季报全部“交卷”，较能反映市场景气情况的“出租率”得以窥见。
从成绩单看，疫后头部季，冷暖有不同。
知名项目爆冷，出租率跌入70%区间
根据一季报，华安张江光大REIT和建信中关村REIT底层资产的出租率分别为70.57%和68.47%，下跌幅度较为明显，压力显现。
季报公布当日，建信中关村REIT一度跌超6.9%，华安张江光大REIT跌超4.1%，高于产业园区板块当日下跌幅度平均水平。
建信中关村REIT持有的基础设施资产位于上地区域中关村软件园，入池资产为互联网创新中心5号楼（建筑面积8.2万㎡）、协同中心4号楼（建筑面积3.2万㎡）、孵化加速器（建筑面积5.3万㎡）。资产所在园区集聚了联想(全球)总部、百度、 腾讯(北京)总部、新浪总部、滴滴总部、亚信科技、科大讯飞(北京)总部、软通动力、华胜天成、广联达、IBM等700多家国内外知名 IT 企业总部和全球研发中心，科研实力强大。
总体上看，该区域地理位置优越，园区租户质量、租户稳定性及承租能力均属于较高水平。不过，由于互联网行业进入阶段性调整阶段，项目正在承受产业换挡之痛。
截至2022年12月31日，建信中关村REIT基础设施项目租户59家，平均出租面积10.81万㎡，平均出租率为81.29%。与之对比可以发现，园区在2023年一季度出现了租户流失。
据季报披露的信息，上地区域净吸纳量已经连续五个季度为负，本季度净吸纳量达到-2.0万平方米；产业园市场本季度出现需求恢复，净吸纳量转正为3.7万平方米，核心成熟产业园市场依然表现不振。
面对这一情况，建信中关村REIT将以年度运营方案为目标，积极制定并调整招商策略，包括采取适当降低租金、提高免租期、增加渠道佣金、优惠续租条件等方式，促进招商、缩短空置期，预计情况将在下半年逐渐好转。
华安张江光大REIT园区出租率下降的主要原因是重要租户到期不续。
张江光大REIT底层资产位于张江高科技园区核心地带的张江光大园，基础设施项目可出租面积约4.33万平方米。截至2023年3月末，项目出租率70.57%，平均合同租金5.67元/平/天，租赁业态主要为在线%、产业服务配套2.33%，其余部分为空置待租。
报告指出，出租率较2022年末有较明显的下降，主要系由于基础设施项目的重要现金流提供方租户之一(租赁面积约为1.23万㎡，占项目可租面积的28%)，其全部租赁合同于2022 年末到期，到期后该租户不予续租。
基金管理人在季报中表示，将敦促和协同外部管理机构，在未来通过控制租户的面积占比、丰富租户面积结构和产业结构、调整大租户扩租面积到期时间等合理租控措施，以避免较短时间周期内集中产生到期面积和退租面积的情况发生，力争维持基础设施项目经营表现的稳定，使华安张江REIT更具备长期持有和投资的价值。
其预计，随着二季度的商业活动持续恢复以及在去年末及今年初保持观望的部分租赁需求因政策明朗和经济复苏等因素而逐渐入市，租赁进程将逐步加快并超越一季度的相关表现。
对这两单REIT的基金管理和资产运管团队而言，面对短期波动，保持租金水平稳定并在此基础上提升出租率将是重要的年度挑战。
厂房类蕞稳，两单REIT出租率近100%
在科技园头部选手遭遇挑战的同时，“标准厂房”类资产表现出超强稳定性。
国泰君安临港REIT、国泰君安东久REIT以接近100%的园区资产出租率交上了令市场满意的答卷，显示出资产类型、租户类型、租约结构等对园区资产运管的重要性。
临港REIT持有的基础设施资产由2个产业园组成，包括临港奉贤智造园一期和临港奉贤智造园三期，资产位于上海市奉贤区，建筑面积合计约11.37万㎡，可租赁面积约11.19万㎡。一季度，收入合计为1210万元，平均出租率98.85%，租户21家，租户主要行业集中在汽车装备、精密机械、高新材料、生物医药等领域，剩余租赁期限均在3年以上。
东久REIT持有的基础设施项目由东久(金山)智造园、东久(昆山)智造园、东久 (无锡)智造园、东久(常州)智造园4个产业园组成，建筑面积合计约28.39万㎡。一季度，收入2702万元，平均出租率100%，租户46家，主要行业集中在信息产业、精密机械、高新材料和汽车装备等领域，重要现金流提供方平均剩余租赁期限在3年以上。
需要指出是，上述两单REIT底层资产均为长三角核心区“标准厂房”。
其余4个REIT持有的园区资产出租率均在84%以上，较为稳健。
东吴苏园REIT的底层资产为国际科技园五期B区项目和2.5产业园一期、二期项目，截至季度末，出租率保持稳定。此前年报显示，截至2022年末，两个底层资产的平均时点出租率为90.390%，其中国际科技园5期B区平均出租率95.59%，2.5产业园平均出租率85.18%。
华夏合肥高新REIT的底层资产为合肥创新产业园一期项目，由高新睿成（可出租面积14万㎡）和高新君道（可出租面积15.65万㎡）分别持有，季末出租率分别为87.64%和92.18%，总出租率90.03%。
华夏和达高科REIT底层资产为和达药谷一期项目、孵化器项目，其中，研发办公及配套商业部分出租率99.94%，配套公寓出租率99.31%，孵化器出租率88.08%。
博时招商蛇口产业园REIT的底层资产为万融大厦、万海大厦，可租面积约9.41万㎡，季内平均出租率82%，季末时点出租率84%，较上个季度末提升了2个百分点。不过，其本月平均租金单价有所下降，主要是本季度引入了几个大客户本报告期内处于免租期，拉低了平均出租单价。
疫后首季，8只园区REITs的底层资产出租率开始出现较为明显的业绩分化，产业园区资产运管的价值正在凸显。
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