姚江新城今年继续在迷茫中等待？
万众期待的姚江新城9号地块，终于在拍地一年之后，公示了其规划方案。
在高周转时代，从拿地到开盘不超过9个月；宇宙最牛的开发商——碧桂园，更是把这个周期压缩到了4.5个月。
碧桂园1天就可干完的事，姚新9号拖了差不多1年。
可以理解成这是国企在精雕细琢么？
9号地块是姚江新城启动区的最后一块地，此后姚江新城将会进入主体（核心区）开发阶段，也就是奥体中心以西的广大区域。
到现在，姚江新城核心区还没有一块地列入出让计划。去年曾有一件影响姚新的大事件——西洪大桥开通，但江北并没有顺势推出土地。
回顾一下姚新启动区（奥体以东）的开发，很大程度上，可以说是被楼市推着走的。
在行情之初，江北试探性的推了两块沿江宅地，接盘的是维科和金茂，当时大家都很谨慎。
哪曾料到，后来的楼市火得不可收拾。
因为行情好，在江北投入不大的情况下，仅依靠开发商的热情，启动区就迅速干完了。
想当初，为了开发湾头，江北可是花了不少力气，光引入万象城，前后就谈了很多年。
可能是感觉地卖得太容易了，在后来几块地的出让中，江北增加了难度系数——姚江晴雨、江来上府、9号地块，都要求配套办公、酒店和商业。
到9号地块出让时，楼市已大不如前，酒店、办公和商业成了烫手山芋。最终，这块最靠近奥体，沿江第一排，一致看好的宝地，落得只有国企来接盘。
既要满足规划要求，又要平衡经济指标，开投拿地后，方案一做就是一年。
抛开方案本身不谈，单就规划要求来说，沿江布局商业、办公，单薄的一排布局，这样的规划本身就充满了理想色彩。
宁波的写字楼总体是过剩的，对于开发商来说，新增任何形式的办公，都是巨大的挑战。姚新沿江的景观是一流的，可能天际线也很漂亮，但零星的办公并不能形成产业生态，只是看上去不是纯住宅罢了。
比办公更困难的是商业，就规划的体量来看，沿江的商业既无法布局指向性业态，也不能做成流量业态，最终可能沦为小范围辐射的社区商业配套，形象和租金都上不去。
宁波成功的沿江商业有三处：和义大道、老外滩和舟宿夜江，都是成规模的指向性消费。
无论好坏，姚新启动区基本上搞完了，从体量来说，它仅是姚江新城的一个序章。
真正的大戏，是奥体以西的核心区怎么搞。
前江街道成立后，工作重心就是筹备姚新的开发，尤其是拆迁征地。
据前江公布的数据，截止2022年上半年，“前江数字经济城市中心”及周边地块配套道路785亩土地农转用顺利获批，姚江新城内已上报并获批土地总面积1079亩，新增建设用地1052亩。
这个数据看上去挺大，其实不到1平方公里（1500亩），扣除道路、绿化等公建用地，真正可出让的土地并不多。
当然，新城的开发是动态，并不需要现在就把所有的土地都收储起来。
根据2023年江北区《政府工作报告》，姚江新城今年将启动核心区地块开发，并配合做好宁波奥体中心二期6万人体育场和国际交流中心建设。如果按计划开工，今年算是姚江新城核心区的开局之年。
那么问题来了，姚新核心区如此之大，首先开建的是哪个板块？
根据前江街道披露的官方文件，姚新核心区首先启动的，大概是新裘市大河以北的区域，也就是上面提到的“前江数字中心”所在的区域。
由于没有公示该中心的详细规划，老司机也不确定具体的位置，大致应该是在北外环以南，云飞路（在建）两侧，广元大道与金山路之间。
规划没有敲定，土地出让就没有基础，开工建设自然也就无从谈起了。
困扰姚江新城开发最大的问题，其实就在规划。就在2022年9月，江北发改局的一份文件还显示，姚新核心区的规划设计，还未定案。
当然，楼市不景气，也是姚新开发的另一大阻力，土地出来了，没有开发商接手，自然戏也唱不出来。
就在近日，宁波公布了甬江科创区启动区的控制性规划，相比姚江新城的语焉不详，科创区的规划进度要快很多。
甬江科创区启动区的规划面积25.6平方公里，规模上比姚江新城（两岸）小多少。近期两个重点工程——东方理工（暂名）和镇海中学甬江校区都在启动区内，可以说建设已经在路上了。
不知道姚新有没有紧迫感，毕竟宁波的人口规模是有限的，在大规模城市化告一段落之后，宁波有能力同时支持几个新城的开发？
海曙肯定不着急，他们有西枢纽，还有丁家曼哈顿待价而沽，姚江新城（南岸）无疑没有在海曙的优先名单上。
但江北就不同了，文创港接近尾声，湾头也没剩多少文章可做，机场估计也搬不了，要创造城市增量，只能靠姚新。
楼市不好，可不可以先动工公建或商办项目，比如市民中心？
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