2022年第2期）宁波市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见
原标题：（2022年第2期）宁波市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见
为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）和《浙江省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的指导意见》（浙政办发〔2021〕59号）精神，加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，着力解决新市民、青年人等群体住房需求，经市政府同意，现就加快发展保障性租赁住房提出如下实施意见。
“十四五”期间，全市建设筹集保障性租赁住房21.3万套（间）以上。其中，市六区和余姚市、慈溪市新增保障性租赁住房供应套数占新增住房供应套数比例达到30%以上，分别建设筹集12万套（间）、2.7万套（间）、4.9万套（间）；象山县、宁海县新增保障性租赁住房供应套数占新增住房供应套数比例达到15%以上，分别建设筹集0.6万套（间）、1.1万套（间）。
（一）明确筹集渠道。加强保障性租赁住房空间规划，重点布局在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，强化供需适配、产城融合、职住平衡。新开工建设的保障性租赁住房可以采取新建、改建、改造等方式，主要利用产业园区配套用地、企事业单位自有闲置土地、集体经营性建设用地和存量闲置房屋建设保障性租赁住房，适当利用新供应国有建设用地建设保障性租赁住房；支持将闲置的政府、国有企事业单位投资的公租房、共有产权住房、租赁型人才安居专用房、安置房调整为保障性租赁住房使用。
（二）明确建设要求。新开工建设的保障性租赁住房，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，单个项目的建筑面积不少于3000平方米且不少于50套（间）。存量房屋用做保障性租赁住房的，可以适当放宽建筑面积标准，单个项目的保障性租赁住房数量原则上不少于30套（间）。产业园区、用人单位配套建设的保障性租赁住房，以宿舍型保障性租赁住房为主。轨道交通站点附近和城市建设重点片区内建设的保障性租赁住房，要合理设计户型，配齐公共空间和配套设施。商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住既有建筑改建为保障性租赁住房的，应以地块、楼栋或相对独立部分为基本改建单元。
（三）明确保障对象。保障性租赁住房面向本市符合条件的无房新市民、青年人。产业园区、用人单位配套建设的保障性租赁住房，优先或定向供应本园区、本单位、本系统符合条件的职工；轨道交通站点和城市建设重点片区等区域内建设的保障性租赁住房，重点面向符合条件的新就业青年人和公共服务行业从业人员。
（四）明确租金标准。市场主体新建或改建保障性租赁住房，平均租金应低于同地段同品质市场租赁房的平均租金，具体标准由投资建设或运营单位委托第三方专业机构评估确定。面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的保障性租赁住房，租金标准可进一步降低。已纳入保障性租赁住房规范管理的中央财政支持住房租赁市场发展试点项目，租金已有约定的，按照约定标准执行。租赁用地出让时，已在出让条件中明确保障性租赁住房租金标准的，按照约定执行。
（一）联审认定。各地组织相关部门对保障性租赁住房申报项目进行联合审查、联合验收，经联合审查同意的，出具保障性租赁住房项目认定书。各地应建立健全由住房和城乡建设、自然资源和规划、财政、税务、电力、金融等部门组成的联动机制，及时共享保障性租赁住房项目认定、验收、开业及企业名录等信息。
（二）（二）快速审批。保障性租赁住房的投资建设单位或受托运营单位凭保障性租赁住房项目认定书，通过投资项目在线审批监管平台办理立项、用地、规划、环保、施工、消防等审批手续。相关部门要优化审批流程，构建快速审批绿色通道，提高项目审批效率。对新建的保障性租赁住房项目，鼓励采取告知承诺制办理建设工程规划许可证、施工许可证等手续。通过保障性租赁住房项目认定书，落实各类政策资金、项目税费减免、民用水电气价格、金融等优惠政策。
（三）（三）权属管理。保障性租赁住房项目应整体确权，不得分割登记、分割转让、分割抵押。整体转让的保障性租赁住房项目，须经属地政府批准，保障性租赁住房性质和土地用途不变。其中，工业项目范围内建设的保障性租赁住房须与生产性厂房一并转让，不得单独转让。
（四）（四）规范运营。保障性租赁住房的投资建设单位，应整体持有并持续出租运营保障性租赁住房项目，不得销售或变相销售。投资建设单位委托或者授权第三方企业运营保障性租赁住房项目的，对受托第三方企业的运营负监督主体责任，并与第三方企业就租赁合同义务对承租人承担连带责任。投资建设和运营单位是保障性租赁住房的管理主体，应制定具体运营管理办法，做好申请、配租、网签备案、入住人员登记、租金收缴和退出等日常管理工作，公示第三方专业机构租金评估报告，并报属地住房保障部门备案；应接受常态化申请和配租，在优先满足保障对象的前提下，允许闲置半年（含）以上的保障性租赁住房面向市场出租。面向保障对象出租的，租期一般不超过3年；面向市场出租的，租期蕞长不超过1年。租赁合同期满前1个月，核验保障对象是否符合续租条件。
（一）落实土地支持政策。编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划，租赁住房用地供应面积占出让住宅用地供应面积比例应达到10%以上，保障性租赁住房用地供应面积占租赁住房用地供应面积比例应达到80%以上。保障性租赁住房用地可采取划拨、租赁或出让等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。科学合理制定土地定价机制。
产业园区应统筹企业需求，由园区管委会投资或与工业项目企业联合投资，统一规划、建设保障性租赁住房。规划确定的产业园区的存量工业项目，以及产业园区外亩均效益A、B类龙头骨干企业用地面积50亩以上的存量工业项目，允许将配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高到30%。提高部分用于建设宿舍型保障性租赁住房。
在符合全域国土空间综合整治要求和尊重农村集体意愿的前提下，农村集体经济组织经属地政府批准，允许利用集体经营性建设用地，采取自建或联营、入股等方式建设保障性租赁住房，建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。
在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，对企事业单位依法取得使用权的土地，按相关程序批准后，可用于建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨土地可继续保留划拨方式，允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。
闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在严格按照相关程序审批并经属地政府同意后，允许改建为保障性租赁住房。用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
对企事业单位自有闲置土地、存量闲置房屋建设保障性租赁住房等不涉及土地权属变化的项目，可使用已有的用地手续等材料作为土地证明文书，不再办理用地手续。
（二）加大财税支持力度。列入年度目标任务或年度建设计划的新建、改建保障性租赁住房及其配套基础设施建设项目，可按规定申报中央预算内投资。各地要结合实际，统筹从土地出让收益、住房公积金增值收益等计提的住房保障资金、从土地出让收入提取的“腾笼换鸟”专项经费，用于发展保障性租赁住房，并积极争取中央、省各项补助资金或补助政策，对符合规定纳入保障性租赁住房管理的存量租赁房屋给予适当补助。市级财政结合现有经费渠道予以支持。落实保障性租赁住房项目有关税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。
（三）鼓励国企参与。国有企业应发挥示范引领作用，积极参与保障性租赁住房的建设和运营管理。对国有企业参与保障性租赁住房专项工作任务，由国资监管部门按照管理权限，纳入国有企业考核评价范围，统筹兼顾对业绩指标影响。
（四）加强金融支持。支持银行业金融机构以市场化方式为保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，为改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款，并在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。支持符合条件的保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，支持符合条件的保障性租赁住房建设运营企业在银行间债券市场发债融资。
（五）执行民用水电气价格。符合国家、省相关规定，纳入保障性租赁住房管理的项目，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
（一）强化组织领导。宁波市住房管理工作协调委员会下设市保障性租赁住房工作领导小组，负责协调解决保障性租赁住房工作推进中的重大事宜。市保障性租赁住房工作领导小组办公室设在市住建局，负责健全统筹协调机制，做好保障性租赁住房规划管理、政策指导、项目推进、督促检查等工作。市发改委、市财政局、市自然资源规划局、市经信局、市国资委、宁波市税务局、市人防办、人行市中心支行、宁波银保监局等部门按照各自职责协同推进，制定相关的操作细则，确保各项工作顺利实施。
（二）强化主体责任。按照“市区联动、属地负责”原则，各地要认真履行主体责任，成立相应工作机构，严格对照目标任务，落实辖区房源筹集、项目认定审批、人房动态管理等工作，确保各项政策落实到位。
（三）强化政策衔接。各地要全面梳理已享受中央、地方各类政策支持的租赁住房项目，符合规定的，均应申报取得保障性租赁住房项目认定书，纳入保障性租赁住房规范管理。
（四）强化监管评价。加快构建全市统一的保障性租赁住房一体化信息管理平台，实现保障性租赁住房房源核验、合同备案、保障对象核查等全过程监管。落实信用评价和联合惩戒机制，加大对保障性租赁住房建设、投资和运营单位的监管力度，切实落实保障性租赁住房的合同备案、入住人员登记和信用记录。
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