宁波小产权房私下买卖热火
45万元能买到190平方米的别墅，城市的发展让“乡下房”吃香了
国务院已明确下“禁令”，城镇居民不得到农村购小产权房
买这样的房子风险很大，若遇房子拆迁,不但没了房子，还可能拿不到补偿款
中国政府网1月8日公布了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，通知明确指出，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
通知发出之后，“一石激起千层浪”，引起了全国各大城市小产权房交易双方的注意。本报也陆续接到不少宁波市民的咨询电话：宁波市小产权房是个什么形态？为此，记者展开了调查。
1月10日，宁波市庄市街道光明新村。一排排漂亮、整齐的联体三层住宅间距合理，每套住宅门前都有自己独立的小花园，小区院内还有中心花园、健身设施。“就是别墅一样的。”房屋中介公司的小陈向记者介绍，“每套面积190平方米左右，上下三层只要45万。”记者粗算了一下，每平方米不到2500元，还是新房，而且这里离宁波市区车程只用半小时左右。“只不过是农民拆迁后的安置房，你们双方谈好，协议签好，完全可以买的。”小陈说，“虽然没房产证，协议上该约定的写好就没事，很多人买的。”
记者随后走访了院内的几户居民，发现这里的房子转让早已不是秘密，甚至还有些“紧俏”。一位在晒衣服的大姐说她家里现在没房子转让，“你要的话，可以帮你问问，来买的人太多了，价格还在涨呢，前段时间好像只要40万到42万。”
这么好的性价比当然诱惑人，因为相隔光明新村仅半站路程的卧龙花园别墅，每平方米价格要上万元。卧龙花园的物业管理员告诉记者，这是个有产权的正规别墅群，单体别墅面积都在200平方米以上，每栋售价大概在200多万元，“这还是以前的价格。”
随着城市的发展，昔日宁波的“乡下”已缩短了与中心区的距离。以鄞州区为例，集士港、古林、姜山等镇到市中心的车程都在半小时左右，而且公交便捷。
在古林镇菜场旁边，一家连招牌都没有的房产中介隐藏在民宅里，店主用几块板上写满了镇里的房讯：俞家有房3间、带院子18万元；布政有房2层5间24万元……偶尔也能看到标有“国有”字样，店主周先生说，那是有正规手续有产权证的，价格稍高些，可上市交易。“其他的都是农房，村民和你签协议，你可自住也可再到我这来转让。”周先生给记者看了几户已成交的协议。“如果你要新房的话就要等，俞家就有一大批新房刚分下去，要不了多久就会有村民往外转让。”据这名中介人说，村民从村里分得一套要38万元，属集体产权的拆迁还建房，如果转出来可能要60万元上下，“三层的联体啊，怎么也比外面商品房划算。”周先生说。
无论是城东的五乡、邱隘，城南的姜山，还是北面的庄市、庄桥，或者西面的集士港、古林，这些在宁波行政规划上已被称作城市，而土地属性仍是农村集体承包性质的地域，村民们的小产权房正以“农村包围城市”的路线悄然交易着。
记者在调查后发现，村民们宅基地上的自建房和新农村建设拆迁后的还建房，使用权是村民自己的，“自己的地和房，自己住、租或卖都不由我们吗。”古林一村民的话代表了不少村民的想法。
庄市街道光明村的一位村干部说出了村一级管理层的无奈：“土地是集体所有，我们建新村按规定只分房给本村村民，但是他们自己不住，租或卖给外面的人，我们怎么干涉？当然，我们不支持。”
与之相关的国土资源部门、房管部门竟然也“无权插手”。“我们的工作范畴主要是管理宁波市区内的房屋，农村的我们管不到。”宁波建设委员会房管处的一位虞姓工作人员说，“要说到管理，也仅限于发放农村房屋产权证，但现在发证工作也基本停了下来，主要是因为大多数农村房申报的资料不全。”宁波国土资源局地籍管理处的丁副处长表示，他们已将此作为下一步工作重点课题进行研究。
正是因为“没有人管”，小产权房交易的所谓“好处”凸显出来：不用缴纳相关税费，交易自由简便，更重要的是“位优价低”。
一位宁波房产中介资深人士透露，宁波小产权房的来源主要是村民个体手中宅基地上的自建房和新农村建设拆迁后的还建房。宁波大多数房产中介手里都会有一些小产权房信息，“城中村的房子也很吸引人，虽然土地性质不同，手续不全，但仍然有市场。”
“宁波房市目前确实存在一些小产权房，但它们不是市场主流。”众策房产代理公司经理曾雪松说，西郊的联丰村曾有过部分楼盘，只有一本大的产权证，“这种情况都需通过二手市场补交税费、土地差价，补办产权证。”曾雪松认为，目前确实存在一些小产权房，都是村民个体与城市居民、外来人员的私下交易，“量也不是很大，也不能公开上市，对宁波二手房市场构不成什么威胁。”
有人把买小产权房的人比作敢“吃螃蟹”的人。记者调查发现，这些敢“吃螃蟹”的人几乎抱有同样的心理：注重价格便宜，相信法不罚众。在古林，一位买了俞家村房屋的河南人就告诉记者：“买卖是你情我愿的，有协议保证怕什么？”他甚至认为全国各大城市都有这样的小产权房，“所谓法不罚众嘛，真要遇上拆迁，村民要收回也得按时价算给我的，我也亏不到哪去。”
“村民卖房有多方面原因，但有一点可以肯定，村民都知道地是买房者带不走的。”在高桥镇政府工作的小董说，村民都知道他们的地是集体承包土地，一旦政府征用拆迁、规划，购房者是得不到补偿的，还是要来找村民。
正如小董所说，政府征用土地所带来的拆迁补偿等，都与小产权房购买者无关。“购房者虽然居住在村里，但并不是村集体成员，不能享有政府给予村集体的任何补偿，也不享有村集体的公共福利。”在张隘村购买了70平方米农房的马女士这几天特别着急，因为什么证也没有，担心是否能得到拆迁补偿。外来人姚庆祥在福明街道陆家村向当地农民买房子，现在房子拆迁了,拿不到还建房子，且补偿款特别低。
浙江维知律师事务所的顾猛律师认为，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权。与城市房地产蕞大的不同之处是，这种建设在农村集体土地上的住宅，其流转范围仅限于农村人口之间，不能向城市居民出售，不得用于非农业建设。因此，将建在集体土地上的房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护。顾猛律师说，《物权法》明确规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”这意味着，购买小产权房的购房者也不受《物权法》的保护。
国家发产权证的叫大产权；国家不发产权证，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。所谓的乡产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证由乡政府或村政府颁发。
小产权房没有国家认可的合法产权，购房人只有暂时使用权，不能合法上市交易。小产权房的风险不容忽视：
头部、“乡产房”、“村产房”等小产权房没有国家的产权证书，不能通过正规途径设置抵押，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，不能办理房屋产权过户手续。第二、如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。第三、双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。第四、购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。
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