宁波市下发关于进一步促进节约集约用地的通知
近日，宁波市下发《关于进一步促进节约集约用地的通知》，在产业用地批后管理、“退二进三”发展服务业、节约集约用地考核、落实共同监管机制等方面出台新政，其中新增产业建设用地实行分阶段权证管理在国内尚属首创，此举旨在杜绝“囤地”和“炒地”行为，加快土地投入和产出，提高土地利用效率。
《通知》指出，全市新增产业建设用地（除房地产业外），一律实行出让合同的履约认定制度和完全产权的分阶段权证管理。国土资源、规划、发改、经信、财税、住建等相关部门在各自的职责范围内做好出让合同的监督管理，出让金按全额收缴，颁发建设用地使用权证书，并备注项目开发建设期限、投产初始运行期限和转让限制条件。项目开发建设期限一般为2至3年，建设项目竣工并通过国土资源部门组织的复核验收后，方可办理房屋所有权初始登记，换发建设用地使用权证书。项目投产初始运行期一般为3至5年，确保企业按约定开发建设、投产。约定期限届满后，出让合同和产业用地投资协议的政府签约部门要会同有关部门对土地出让合同和产业用地投资协议的履约情况进行认定。在项目投产初始运行期内未通过履约情况认定的，企业不得转让房屋所有权和建设用地使用权。项目投产初始运行期届满，企业不符合产业约定条件且属于国家产业政策限制类和淘汰类或环保能耗违反约定且超越现行政策许可范围，或产能不足协议约定的50%，或年税收不足协议约定的30%，一律终止土地出让合同。建设用地使用权按原出让价（不计利息）由政府收购。
提高产业准入门槛。各级政府（开发园区管委会）必须按照国家产业政策明确本区域优先发展和调整的行业，制定产业转型升级重点项目目录和投资强度、注册资金、单位面积产出、容积率、单位面积税收、环保能耗、经营年限下限等产业准入标准，作为国土资源部门实施产业用地招标拍卖挂牌出让的前置条件。在签订出让合同的同时，必须签订产业用地投资协议，并作为出让合同的附件，落实共同监管责任。
实行履约保证金制度。凡以优惠供地政策即低于市场评估价为出让起始价的，对建设期内投资强度、容积率、开竣工等履约情况一律实施保证金制度并在出让合同中予以明确。履约保证金按不低于该地块出让金总额的10%收取，视履约情况分期返还。对履约保证金在两千万元以上的产业用地项目，各地可视情确定保证金上限。受让人未按合同约定履行的，履约保证金抵作违约金。
规范产业用地交易管理，杜绝二级市场随意转让。产业用地出让时，要明确转让限制条款，作为国土资源部门实施产业用地招标拍卖挂牌出让的一项前置条件和出让合同的附件。开发园区规划范围内产业用地转让的，受让人必须符合开发园区产业功能规划和产业准入条件。出让时可约定政府或政府土地储备机构为头部收购人。
对企业“退二进三”发展服务业，《通知》也作出了新规定。一方面通过允许部分销售，进一步鼓励企业自行改造升级。按照市政府《关于调整工业用地结构促进土地节约集约利用的意见》文件，经批准对企业自有的工业用地实行自行或土地、资金、技术等生产要素的合作转型改造升级、开发建设商业服务业的，建成后允许分割转让的比例蕞高为计入容积率商服建筑面积的30%。涉及两个以上用地主体的改造区块，建成后允许新企业按改造前土地面积的比例分割办理权证。
另一方面，拓展利用存量土地发展服务业的范围。根据城市化发展的需要，在建设用地使用权人不变、土地登记用途不变、建筑物不变的前提下，经有关部门共同审查并报县（市）区政府批准，利用城（镇）内工业厂房、仓储用房等存量房产和土地资源兴办现代物流、金融、科技、信息、文化、商务等现代服务业，每年暂按该地块所在区域的商业用地基准楼面地价与原用途差价的2．5%征收临时改变土地用途的土地收益。
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