宁波：厂房修复棘手空置损失难定法官调判结合助企纾困

admin1年前 (2024-09-27)宁波产业信息25

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

　　一家外商公司向宁波某公司租赁8000余平方米厂房，租赁到期后，双方却对如何将厂房恢复原状争执不下，厂房空置的损失也越来越大……当这起棘手案件进入法院，法官如何实现助企纾困？

　　宁波某汽车零部件公司（以下简称零部件公司）系来自中东欧国家的外商独资企业，已在宁波经商十余年，资信良好，从2009年起承租宁波某电子公司（以下简称电子公司）厂房，并多次续签租赁合同，2018年更是将承租面积从3000多平方米扩大至8000多平方米，约定2020年12月31日租赁到期。

　　2020年7月，电子公司发函给零部件公司，要求其在退租前按约定将厂房改动部位恢复至承租前原样，并要求设立共管账号，由零部件公司注入保证金700万元，用于厂房复原，多退少补。零部件公司复函称保证金不合理，要求双方协商明确租赁期结束时厂房归还的状态，写明详细的维修和整改事项清单。

　　此后，双方多次沟通未果。电子公司于2021年4月诉至宁波中院，要求零部件公司将厂房修复至原正常运行状态。承办法官魏金汉接到该案后，发现有两大难题亟待破解。

　　难点其一便是修复标准难定，导致矛盾频生。何为原正常运行状态？双方既无明确约定，亦无相应参考的修复标准。如果协商不成进行判决，法官同样难以具体表述，若粗略表述，在执行中极易引起分歧，陷入执行困境。

　　在证据交换后，魏金汉不断协调，并四次赴现场，从外墙板修复到厂房内钢结构、管道、桥架拆除及地坪修复，再到厂房外部水泥钢墩拆除、环绕绿化带修复等，对8000多平方米厂房的具体部位、具体内容逐项确定，2021年10月，双方明确了厂房修复的具体内容，由零部件公司委托第三方进行修复。修复过程中，双方不断产生新的矛盾，承办法官始终耐心对待，帮他们一一化解。2021年12月24日，厂房已经恢复至电子公司认可的正常运行状况。

　　另一难点是厂房空置数月，责任该由谁承担。由于双方争执不下，8000多平方米厂房空置了十个多月，损失还在不断扩大。电子公司要求零部件公司按双倍租金，支付2021年1月1日至12月24日共358天的占有使用费700余万元。

　　零部件公司则主张，其已于2021年2月28日返还厂房，之后并未占有使用，不应支付占有使用费。且受疫情影响，租期应延长至2021年2月28日，这部分租金亦不应计算。

　　经现场勘验，魏金汉发现零部件公司返还的厂房尚未达到合同约定的正常运行状态，故不能认定其已于2021年2月28日按约返还了厂房。在双方协商无果的情况下，零部件公司提出较为合理的替代履行方案，但电子公司未予采纳且未采取适当措施防止损失扩大。故对电子公司要求双倍租金的主张不予支持。

　　结合双方实际达成修复标准共识的难易度、电子公司的配合度、厂房需要修复的时间等客观因素，酌情确定零部件公司承担5个月的空置损失149余万元。

　　一审判决后，双方均服判息诉，零部件公司自动履行付款义务，并继续在宁波租赁新厂房，扩大生产经营；电子公司及时止损，将收回的厂房用于自己最新的新能源汽车零部件生产线。

　　法院相关负责人表示，该案的妥善处理起到了“稳外资、促发展”的良好社会效果，是宁波法院发挥审判职能主动服务“中国——中东欧国家经贸合作示范区”建设的生动实践。

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