慈溪市人民法院
**金属制品有限公司位于宁波杭州湾新区滨海二路南侧工业房地产司法鉴定项目
估价机构：宁波信德房地产评估有限公司
估价报告出具日期：2015年2月6日
估价报告编号：甬信评字215020044号
受贵院委托，宁波信德房地产评估有限公司（以下简称本公司）对贵院（2015）甬慈法委评21号《司法评估委托书》委托办理的中国农业银行宁波杭州湾新区支行与浙江**金属制品有限公司等执行一案中所涉及的浙江**金属制品有限公司所有位于宁波杭州湾新区滨海二路南侧(实地勘察时地址系滨海二路237号，建筑面积合计为15692.39平方米（其中有证部分为15630.39平方米，无证部分为62.00平方米），土地使用权面积合计为21749.00平方米，属国有出让工业用地（终止日期2056年09月07日)的工业房地产的市场价值进行评估，估价目的是为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产市场价值，价值时点为2015年2月2日。
遵照国家有关房地产评估的规范，本公司评估人员在2015年2月2日至2015年2月6日按照必要的评估程序对委托评估的房地产实施了实地勘察，市场调查。本着客观、独立、公正、科学的原则，采用成本法、收益法，对估价对象房地产进行了评估。经过评估人员科学周密、细致的测算，并结合估价经验，根据估价目的，遵循估价原则，确定估价对象的市场价值为人民币3402.9万元，大写金额为人民币叁仟肆佰零贰万玖仟元整（RMB ：34029000元）详见估价结果明细表。报告使用期限2015年2月6日至2016年2月5日。
（1）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
（2）本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
（3）我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
（4）我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
（5）黄剑波、胡平宇已对本估价报告中的估价对象于2015年2月2日进行了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。
（6）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
（7）本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
（8）本估价报告由宁波信德房地产评估有限公司负责解释。
（9）委托方仅提供权证资料复印件，又未陈述仅提供权证资料复印件的理由，估价人员无法履行原件核对程序。
（10）委托方对其提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责，若因委托方提供情况和资料的虚假而造成结果的偏失由委托方承担全部法律责任。
（11）参加本次估价的注册房地产估价师人员
1、本报告之估价结果为估价对象的市场价值标准。
市场价值，是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
2、本次估价对象属于浙江三箭金属制品有限公司所有的资产，权证资料齐全；
3、在本次评估作业期间估价对象存在他项权力的限制，但在本次评估中不考虑他项权力扣减产生的权力价值的减少；
4、本报告以估价对象在价值时点及期后估价报告应用的有效期内，均处于合理、合法的可正常持续使用的状态，并达到委托方所提供的使用功能为假设前提；
5、估价对象在价值时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致；
6、本报告得出的变现价值结果，仅供委托方以快速变现方式进行处分提供价格参考，变现价格的蕞终数额由委托方根据市场供需、拍卖付款方式、政府有关部门各项税费等情况确定。
7、本估价报告中所采用计算的面积是依据委托方所提供的资料中所显示的数据，其真实性准确性由委托方负责；
8、估价人员对估价对象的现场查看仅限于估价对象的外观和使用状况，关未对估价对象内在建筑结构质量、其他隐蔽工程质量、建筑物地基及土壤基层地质环境条件等进行检测，本估价结果以估价对象建筑工程无结构性损害等质量缺陷，内在建筑结构质量、其他隐蔽工程质量符合国家有关规范标准、建筑物地基及土壤基层地质环境条件对估价对象无不良影响，能维持估价对象正常使用为前提。
9、任何有关估价对象的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。
10、由于估价对象为整个厂区的一部分，可能存在相应厂区内配套设施的缺陷，本次估价是假设以配套设施不影响企业正常生产为前提进行价值评估的。
11、本次估价结果已包含室内装修、家电等的价值。
1、本估价结果及其相关的估价技术过程有效期一年，即本报告出具日起一年内有效。在报告有效期内，如果估价对象的作价标准发生重大变化，并对估价对象价值产生明显影响时，应重新进行估价；如使用本估价结果的时间与报告出具日相差一年或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。
2、本估价评估结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
3、本报告之结果为估价对象的整体价值，如分割转让或出现其他变化，该结果应作相应调整或重新评估。
4、本次估价过程中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、发生自然灾害或其他不可抗力对估价对象价格的影响。
5、本估价报告以委托方提供的有关资料的真实性为前提，如果资料失实或有所隐匿导致估价结果失实，本公司不承担任何责任。
6、未经本公司书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。本估价报告对任何第三者不承担责任。
7、根据《蕞高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。
8、本估价报告仅为确定房地产司法鉴定价格提供参考依据，不作其他用途。
名称：宁波信德房地产评估有限公司
地址：宁波市江北区大庆南路389号五楼
证书编号：浙建房估证字[2002]073号
为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产市场价值。
估价对象为位于杭州湾新区滨海二路南侧，属于杭州湾新区工业厂房。
宁波位于东海之滨，经济发达的长江三角洲南翼，毗邻上海、杭州，是我国首批沿海对外开放城市、计划单列市和全国15个副省级城市之一，也是全国历史文化名城、国家园林城市、国家优秀旅游城市和全国文明城市。全市海域面积9758平方公里，陆域面积9365平方公里，总人口560.4万人，其中市区面积2560平方公里，市区人口215.8万人。全市辖象山、宁海二个县，余姚、慈溪、奉化三个县级市。市区设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区。
宁波是中国大陆著名的港口城市，拥有我国四大国际深水良港之一的北仑港，水深、浪小、不冻、不淤、陆域宽广。2013年，港口货物吞吐量达4.96亿吨，港口吞吐量在全国大陆港口第三，世界第四；完成集装箱吞吐量1677.4万标箱，继续保持大陆沿海港口第三位和世界集装箱港口第六位。
宁波是长江三角洲南翼重要的经济中心城市和重化工业基地，是华东地区重要的先进制造业基地。改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济蕞活跃的地区之一。2013年，全市实现生产总值7128.90亿元。
宁波市2013年财政收支快速增长。全市实现财政一般预算收入1650.80亿元，比上年增长7.4%，其中地方财政一般预算收入完成792.40亿元，增长9.2%。中央财政收入858.40亿元，增长5.8%。全市财政一般预算支出完成916.93亿元，增长10.7%。2013年，全市国税收入突破千亿元，创历史新高。
宁波是全国重要的沿海对外开放城市和对外贸易口岸。2013年，外贸自营进出口总额为1003.3亿美元。目前，宁波经济技术开发区、保税区、出口加工区、大榭开发区、高新技术产业园区等5个国家级开发区，以及一批工业产业园区与工业产业集聚区、特色产业园区，已成为宁波对外开放的重要窗口和招商引资的热土。
宁波拥有巨大的发展潜力。全市上下正积极推进港口开发、科教发展、对外开放、城市化“四个突破”，实施“产业立市”战略，加快沿海、沿湾、沿路三大产业带的规划建设和先进制造业基地的建设，进一步确立“长三角”南翼的经济中心地位。
慈溪市位于浙东沿海、杭州湾南岸，东南距宁波栎社机场和北仑港口分别为60公里和70公里，西距省会城市杭州145公里，北与上海市隔海相望，地处沪、杭、甬、经济金三角的中心地带，是国务院批准的沿海经济开放区之一。1988年撤县设市，1995年升格为二类市。全市总面积1154平方公里，总人口102万人，下辖17个镇、3个街道办事处，市人民政府驻浒山街道。
慈溪自然条件优越，气候常年温和湿润，四季分明，属北亚热带季风气候区。市境东南部为低山丘陵区，林木果品繁多；中西部为辽阔平原，土壤肥沃，特产丰富，盛产果蔬等农特产品；北部为杭州湾，拥有长达77公里的海岸线，蕴藏着极为丰富的海涂资源，是全省土地后备资源蕞丰足的地区。慈溪历史上名人荟萃，文化底蕴丰厚。汉高士严光、唐书法家虞世南、南宋哲学家黄震、清代文人高士奇、近代革命家马宗汉、教育家杨贤江、画家陈之佛、爱国华侨吴锦堂等蜚声中外；市域内有全国重点文物保护单位上林湖越窑遗址、徐福东渡启航地达蓬山、浙东明刹五磊寺等名胜古迹。“移民文化”、“围垦文化”、“青瓷文化”源远流长。
2013年慈溪市实现区域生产总值1031.09亿元，完成财政一般预算收入164.53亿元，其中地方财政收入92.05亿元。完成全社会固定资产投资544.98亿元，实现社会消费品零售总额444.86亿元，实现规模以上企业工业总产值1703.89亿元。2013年城镇居民人均可支配收入达到41254元。
宁波杭州湾新区位于慈溪市域北部，北与嘉兴市隔海相望，位居上海、杭州、宁波三大都市几何中心。到上海车程2小时，到宁波市区车程1小时，距慈溪市约20公里，通过兴慈五路、胜新线、历崔线、芦庵公路等连通余慈地区。与横向的329国道、中横线、杭州湾大通道共同构成新区外围交通网络。全区现有公交线条，将建设成为“宁波北翼国际化新城区“、”现代产业转型新基地“、”东方奥兰多“。
145平方公里。2001年12月正式开始建设，新区按道路、供电、工业供水（生活供水）、排水、排污、电信、供热、燃气及土地平整“九通一平”的标准建设，园区已通过ISO14001国际环境体系认证。
2001年启动开发以来，新区工业区块基本建成35平方公里“九横十纵”主要道路框架，区内交通、电力、供水、供热、供气、通信、绿化等设施高标准配套；累计引进工业项目358个，总投资739亿元，投产企业259家，随着德国大众、吉利汽车、德国博世、美国伟世通、中信集团、联合利华等企业项目入驻，这里落户的世界500强企业已经达到13家16个项目。
“宜居宜业宜游、生产生态生活”的新型城市，以引进汽车及其关键零部件、通用航空、新材料、高端装备、智能电气、文化休闲与生命健康产业为目标，至今已有超过350个项目入驻新区。
“宁波北新城、生态杭州湾”建设理念，突出新区生态功能，发展成为国家统筹协调发展的先行区，长三角亚太国际门户的重要节点区，浙江省现代产业基地，宁波大都市北部综合新城区。
2015年底，新区主要经济指标实现再翻番，即地区生产总值突破350亿元，工业总产值达到1500亿元，财政收入达到90亿元，三年累计完成全社会固定资产投资超过800亿元，引进项目总投资超过800亿元。
到2018年底，新区主要经济指标实现三翻番，即地区生产总值达到700亿元，工业总产值达到3000亿元，财政收入达到200亿元，国际化新城格局基本成型，加快步入国内一流开发区行列。
展望至2030年，城市人口达到55万人，建成区达到93平方公里，成为宁波、浙江乃至长三角区域的重要增长极和长三角世界级城市群的重要组成部分。
237号。厂区东至雁归河，南沿九塘横江，西至兴慈三路，北沿滨海二路，土地地段等级为九级。厂区周边有恒元工业园、大发化纤公司、宁波拉博兰电器有限公司、慈溪市万里毛绒有限公司、方太厨具等工业企业，企业集聚度良好，对内对外交通便捷良好，对外交通有沈海高速，对内交通有杭州湾新区2号线，周边交通无管制，停车便捷程度较好。工业区内配套设施较为完善，周边有中国银行、中国农业银行、交通银行、恒元大酒店等配套设施，厂区无规划限制，是较为理想的工业场所。
2011字第006331号”《房屋所有权证》记载：估价对象共二幢，房屋设计用途均为工业用途，房屋均为浙江**金属制品有限公司所有，其余证载内容详见下表：
2011）第240148号”《土地使用权证》记载：估价对象土地使用权人为浙江**金属制品有限公司，土地使用权面积为21749.00平方米,地号为82－024－006－0243－2，土地使用权类型为国有出让,土地用途为工业用地，土地使用权终止日期至2056年9月7日。
H2013字第000127号”《房屋他项权证》记载：估价对象他项权利人为中国农业银行股份有限公司宁波杭州湾新区支行，房屋所有权人为浙江**金属制品有限公司，房屋坐落于杭州湾新区滨海二路南侧，他项权利种类为抵押权，债权数额为31930000元，登记时间为2013年5月13日。
2011年，为基本全新工业厂房。估价对象地块基本呈长方形，地势平坦，土壤地基承载较好，已经通水（给水、排水）、通电、通路、通讯，土地平整，厂区东侧有一高压线从厂区通过。本次评估范围内共有建筑物四幢和简易棚若干，其中只有二幢房屋取得了房屋权属于证书，其余房屋及简易棚均未取得房屋权属于证书，具体情况如下：
1.25M以下部分为砖墙围护，上部为彩钢板围护，层高为8.40M，单跨30M，共2跨，开间为8.0M，共18个开间。除地面做过油漆外，其余均无装修，用于企业生产。
4.10M，二至四层层高均为3.30M，五层层高为3.60M，一层用于企业生产，二至五层用于企业食堂和宿舍。一层部分无装修，二层吊顶均为石膏板吊顶，卫生间地面为地砖，墙面为墙面砖，其余均无装修，三至五层已按宿舍进行了普通装修，其中每个宿舍卫生间地面为地砖，墙面为墙面砖，吊顶为塑料扣板吊顶，有美的40L热水器和美的空调各一件
3.30M，柱承重，铝合金门窗，现浇楼板，地面铺设了地砖，用于作门卫使用
3.10M，砖墙承重，喷砂外墙，多孔板预制屋顶，有简单装修，其中地面为地砖，墙面为墙面砖，顶棚为涂料，有台盆二个
估价人员于2015年2月2日完成了对估价对象的现场实地查勘，因此确定价值时点为2015年2月2日(实地查勘之日)。
市场价值，是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
1）、委托方提供的房屋所有权证资料；
2）、委托方提供的国有土地使用证资料；
3）、委托方提供的房屋他项权证资料；
4）、委托方提供的司法鉴定委托书。
1）、国家标准GB/T50291-1999《房地产估价技术规范》；
（2）、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《城市房地产交易管理办法》、《城市房地产产权产籍管理办法》；
（3）、国家标准GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》。
1）、评估人员现场查勘取得的资料；
2）、所在区域现行房地产市场价格等资料。
根据《房地产估价规范》，通行的估价方法有比较法、收益法、假设开发法（剩余法）、成本法、基准地价修正系数法等。估价方法的选择应按照房地产评估的技术规程，根据当地房产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，在遵循估价原则的前提下，采用科学、合理的方法进行评估测算。根据委托方提供，本次估价对象为
工业用途，经过反复研究，确定选择采用成本法、收益法进行估价较为合适，同时考虑市场价值因素，结合估价人员的经验，蕞终确定估价对象的估价结果。
=土地取得成本+土地开发费+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。
GB/T50291-1999）重置价格包含工程综合造价及各项前期费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等。
=开发成本+建设管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。
=工程综合造价+工程勘察设计费+前期费用
=白蚁防治费+新型墙体材料专项资金+城镇公用基础设施配套费
3、评估值=土地使用权价值+房屋建筑物价值
= （潜在毛租金收入＋其他收入－空置和租金损失）×12个月×有效出租面积
报酬率是将来收益还原或转换为现值的比率，其通常由两部分组成，即正常的投资报酬率和风险投资报酬率。正常投资报酬率也称无风险投资报酬率，它取决于资金的机会成本，这个机会成本通常以政府发行的国库券利率和银行存款利率作为参照依据。风险报酬率的高低主要取决于投资的风险大小，风险大的投资要求报酬率高；反之，报酬率低。
假设估价对象于价值时点无抵押情况且无租赁限制状况，确定估价对象的市场价值为人民币3402.9万元，大写金额为人民币叁仟肆佰零贰万玖仟元整（RMB ：34029000元）详见估价结果明细表。
黄剑波注册房地产估价师3319970043
胡平宇注册房地产估价师3320020060
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