房屋租赁新政出台半月有余记者调查宁波市场

admin1年前 (2024-09-27)宁波产业信息38

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

　　6月初，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。住房租赁新政发布半月有余，从记者的调查结果看，“鼓励房地产企业开展住房租赁业务”等政策更多停留在“精神鼓励”上，其落地效果存疑。

　　住房租赁新政中提到：要规范房屋出租行为，保护租客合法权益。住房租赁合同期限内，房东无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣租客押金。这一条被认为是保护租客利益的“大招”。在实践中效用几何？

　　“我们和房东的合同一年一签，去年约期满后房东就要涨租金，我们东西越来越多，嫌搬家累，所以最后就无奈地被迫接受涨租金。”租客陈女士大学毕业有3年了，令她头疼的是房东每年都要涨租金，一涨就是10%，有时候真想搬家或者自己买套房，可是看到堆积如山的衣服和电器，也就忍气吞声默默接受了。“我真希望能否出台一个政策比如限制每年的涨幅，比如我们工资年涨幅没超过5%，租金最好也限制在这以内。”陈女士表示。

　　宁波一家二手房中介的租房顾问告诉记者，当下正规租房合同里会明确双方权益，其中有约束房东涨价的内容，一般备注栏里会约定“租赁期为几个月，期间租金不变”。“这与住房租赁新政中针对租客的这个看点其实是一致的。”这位中介人士表示，确实有强势的房东在上期合同期满、下次签约前提出涨价，而从字面上理解，这也没有违反住房租赁新政的规定。

　　值得一提的是，宁波住房租赁市场最近两年因客源减少而没有出现大幅涨租情况。看来，对于涨租行为，市场之手的调节作用更有效。

　　住房租赁新政中针对房东的一大看点是：对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。

　　苏先生在江东朱雀新村有一套两室一厅的房子，连续出租多年。面对记者提出的“个人出租住房税率对你影响如何？”这个问题，苏先生说得直白，“连续六七年来租客没要求发票，当然若是租客要发票，要么是他自己承担税金，要么我换租客”。他表示，既然从来没有缴过5%，对于“个人出租住房税率从5%减至1.5% ”，他也没觉得有优惠，反正实际执行中绝大多数房东的税率为零。

　　记者了解到，在宁波住房租赁市场，目前绝大多数个人之间的租赁均未开发票，也就是说对绝大多数房东来说，压根感受不到出租住房税率的问题。

　　“个人出租住房税率从5%减至1.5%，从国家层面来说，本来是想提升房东的出租热情，让市场上的出租房源供应量更为充足。但从实际效果来说，效果微乎其微。”房产业界人士李先生表示，这条政策效果犹如“鸡肋”。

　　住房租赁新政中还提出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

　　对此，宁波一房企老总认为该政策的落地效果值得商榷。“减免部分税费、商业性用房改为出租住房，水电煤费用由商业价格标准变为住宅收费标准，福利太小，新政中的税收优惠基本处于不痛不痒的尴尬境地。因此，对房地产市场尤其是住宅市场影响有限。”这位人士还表示，改建是需要成本的，改建好以后，新建商品房出租就意味着该房产由新房转变成二手房，则将产生房屋折旧问题。该处商品房未来在出售时或将面临贬值。相比折旧费用，水、电、气方面的成本可以忽略不计。

　　他给记者算了笔账，一般三口之家、水、电总共就百把元，改了标准后，一个月少付百把元，一年1000多元，十年才1万多元，而房子住了10年以后，至少要打7折。比如一套150万的房子，10年折旧成本至少要50万以上。

　　“其实房子因为折旧，和汽车一样使用过后都是贬值的，市中心的老房子一直在升值，升值的其实是它的地价。”该开发商表示。

　　住房租赁新政中还明确了，培育市场供应主体要发展住房租赁企业，鼓励房地产企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房。

　　宁波一销代公司负责人表示，甬城确实出现了写字楼出售难、出租难的情况。对于这些房企而言，新政使他们多了一条将其改造成住宅进行租赁的消化通路。

　　不过，该人士认为这个政策有点不靠谱，租金和房价相比悬殊，会导致房企对租金价格不敏感，一旦有较大获利空间还是会选择出售；对于租户来说，有了首付能力很多也会进入买卖市场。

　　该人士表示再加上目前大部分开发商融资成本都是在8%左右，而宁波租赁市场的租金一般只有4%，如果开发商把销售的房产进行租赁，其实就是在做亏本的买卖。比如宁波某写字楼改成的精装修公寓，市场售价是12000元/平米，70平米可以卖到84万。该房产市场的租金为每月3000元，按照租金比是4.28%，而开发商如果不卖掉，一直持有出租，该房子年利息成本至少在6.7万元以上，而租金不到4万元。

　　不少业内人士坦言，房企“重交易轻租赁”的观念难动摇，加之租赁还会带来新房折旧、房产贬值等问题，认为该项新政实际发挥效果或不如预期。

　　国家想发展住房租赁市场，以缓解当下某些城市房价高、买房难等社会问题，这是无可厚非的。然而因为住房租赁新政目前只有框架性的政策，而缺少实际有效的保护租客、发展租房市场的细化举措，从而落地效果存疑。

　　怎么来保护租客利益？采访中，有租客跟记者反映，“与其规定此前已经在执行的合同期限内房东不得提租，还不如规定涨价的限制幅度，更具实际操作效果”。

　　“我认为住房租赁新政中，最利民的举措是落实了提取住房公积金支付房租的政策，简化办理手续这一条，希望去提取公积金用于租房，限制条件不要太多，办起来更为便捷”，市民孙先生这样告诉记者。

　　对楼市极其关注的市民王女士则表示，房地产开发商在商言商，要不要开展住房租赁业务更多从经济利益角度出发，与其指望他们，还不如政府加大公租房、廉租房的供应，让市场上有充足的租房客源。

　　如果你通过中介公司帮你找房子，每人需要付20至100镑不等的中介费。在租房时，这部分费用是可以和中介公司进行协商的，最基本的费用为每人20镑。通常情况下，合租的人越多，房屋租金也就越便宜。但是，如果一套房子居住5人或者更多，房东就必须申请群租物业许可证，费用将会相应大幅上涨。

　　如果租住私人出租的房屋，绝大多数的法国人是需要住房担保的，也就是说房客需要一个担保人，担保人的工资一般不能低于三倍房租。法国法律规定每年10月初到次年4月初，即使房客不交房租，也不能把房客赶走。但是如果房客不交房租，房屋所有损坏的保险外部分和拖欠的房租必须由担保人承担。

　　从租金上来看，德国租金制定过程合理，地方政府与行业协会根据地区与收入差异制定“合理租价”，一旦房东所定的房租超出“合理租价”的20%，即构成了违法行为。德国房地产市场价格调控机制有效，合同一经签订后房东不能随意涨价，房东无权随意终止租房合同；政府实施有效的租赁市场管理，禁止二房东、中介，维持了良好的租房市场秩序。