新年新语｜2023年对于产业园区发展的23个思考（中）
2022年还有一个特点，由于疫情等原因比较容易被忽略 – 园区挂牌子越来越少了，之前还能一直听到某地新成立“产业园”“开发区”，做了如何如何的规划等等，2022年明显这类消息变少了。少挂牌子是园区发展的分水岭，一方面是城镇化发展的速度减慢，另一方面更是对于园区管制逻辑的变化，从考核“量”走向考核“质”。
这点在我们做规划咨询过程中非常明显，这两年很多园区的十四五规划非常难做，第一是政府要求非常高，在上海即使非常成熟的园区十四五内各类增长指标都达到了30%以上，这也使得很多园区不得不动用高能级的顾问团队来反复论证，第二，规划要求非常落地，即目标是什么 – 要完成的举措有哪些，对举措和目标设置进行反复论证。
从考核“量”走向考核“质”其实早有落地。2017年浙江就提出了“亩均论英雄”根据亩均产能、能耗等指标评定园区。这使得原先一般是大园区享受的政策与补贴，一些小而美的园区也能享受到相关待遇。
当然，以上都是点状的现象 – “园区挂牌子少了，考核更为落地”最终提示我们 - 是时候结束讨论与规划，开始落地干活了！从撸起袖子加油干，到咬定目标使劲干！
有质量、有效率的落地是园区2023年的头等大事！
客户主体决策人的变化，二代上台其实对园区业务未来产生了深远的影响
第一代制造业人现在年龄大概50岁左右，向后退、二代如何接班都是最直接的问题。如今厂房销售的基本话术就是资产逻辑，企业家为什么听得进去呢？一方面是国内的房东确实信用比较差，另一方面资产逻辑其实不只是作用于企业家的企业，更作用于企业家个人。其中比较典型的案例，建议可以去看下华南汽车城的时代爱车小镇，如何精准的把握4S店老板对于发展与创新的需求，打造特色产品。这个项目操盘团队也很有意思，用产业背景人员做项目负责人，地产背景团队辅助产业背景团队开展工作。
存量没钱，增量没地，地方政府的财政困局是结构性机会的关键
现在很多二线城市的局面可以用“存量没钱，增量没地”来概括，这种现象比较典型的包括广州、杭州、宁波、乃至上海的部分郊区。即存量没钱，拆不起，增量又受限于土地指标问题，大块优质的土地需要预留给大型的招商引资项目，进而完成今年指标。这使得本地很多想新增投资制造业企业项目被反复延后。
“存量没钱，增量没地”究其根本还是地方财政压力过大的原因，从中期来看这些问题都很难得到实质性的缓解。这种情况是如今二线、强三线城市对传统产业地产商还有可谈空间、产业地产商还有赚钱空间– 即产业地产的“结构性机会”且中期发展不存在根本问题的原因。围绕“地方财政困局”延伸的业务机会会在2023年会越发凸显，就笔者了解现在杭州区域旧改已经出现了“政府给政策”增加容积率、可售比例，由市场化企业全盘统筹操作的案例。
关于“国进民退”，业内存在广泛的误解
这个话题本身不想聊，也不该聊，但现在各类媒体解读都存在问题，毕竟在22年4月最早提出这个概念的，还是要做下澄清。
1.民退是国进的原因，是企业投资收缩的结果，地方发展需要有人承担职责– 2022年除了个别家底厚的、高瞻远瞩的、亦或是有些愣的不要命的，哪个企业敢做逆周期投资，就笔者了解很多以前能投的二三四线城市已经被主流企业彻底划出的投资名单，但这些区域本身需要发展，特别是供应链、产业链的发展，那国资只能顶上。
2.国进市场化企业仍在参与，只是增加了“总局控盘”的角色- 就笔者来看，大多数国资城投对于园区兴趣程度是不高的，他们更感兴趣的是为区域做一些招商引资的绩效工程，而对于园区业务自身收益方面关注程度不高，而且自身在管理机制下，也需要市场化企业进场，进而实现类似“总局控盘”与“分项执行”的关系体系。确实园区发展的长周期特点，需要这样一个总局控盘角色，这样才能有更长周期发展。
3.无论谁进谁退，园区的管制逻辑发生变化是行业变化的根本，从生意逻辑变成责任逻辑，长期追责等制度体系的建立深刻影响着行业发展。
管制逻辑变化下，企业自身IP非常重要
一直以来行业认为，规模化发展的二级园区开发 - 两种模式相对比较稳健，1.联东为代表的园区高周转模式；2.国资入股模式，比较典型的是华城润城、中电光谷，类似模型的企业已经将ROE做到了100%以上。
如果简单把未来发展机会归结为国资背景，那肯定是存在问题的。如今的管制逻辑从生意逻辑变成责任逻辑，关键就是主政者凭什么把这个项目给你？你的独特IP是什么？你成功案例与对应能力是什么？讲道理企业做出IP，讲清楚自身发展逻辑，也是有业务机会的。
国资城投走向“产业投资商+平台运营商”做好总局控盘。市场化企业走向“EPC+O”做好分块执行是未来方向。
对于园区运营商而言，如何通过强化运营能力，获取各类资质帮助EPC工程方去锁定标的是很关键的问题。
我理解，行业的机会还是存量资源的解放。之前走访过很多园区，大量园区手中其实有产业资源、有政府资源、有运营经验，但亟需被挖掘释放。让这批人完全离职，重新创业在现有环境中并不现实，但如何用好这些IP、资源、经验，为更多的园区、更多的产业企业创造价值，本身就是非常有价值的事情。
明年REITs扩容一倍是大方向，但园区别等REITs。从政策上来说，对于园区REITs还是有忌惮的，因为还是存在较为明显的地产属性。保租REITs可以一年走完流程，园区恐怕几乎没有可能性。和同行聊，现在园区REITs的实际情况是，大家都在排队，大家都排的没信心了，放过一个让大家都排的下去。当然这个政策会不会变，看今年发行情况就知道了。
所以对于一般的项目，建议还是主要考虑基金退出，或者其他金融方式退出，别死盯着REITs。还是那句话 - 产业地产融资难，关键是赚不到钱啊，难以标准化的赚钱是根本问题。
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