百强房企1月拿地总额同比增超四成专家：持续性有待观察
◎对于1月份百强房企拿地金额同比增超四成的原因，中指研究院分析认为，一方面由于2023年1月重点城市仅一城土拍，且受春节假期错峰影响，土地供应量呈季节性回落，企业拿地基数较小；另一方面，2023年10月以来，多城陆续“取消土地限价”，带动重点城市及区域土地热度有所回升。
◎针对今年后续土地市场发展，克而瑞为分析认，一二线城市无疑是房企投资的首选，但城市内部的分化也将持续显现，而三四线城市将持续保持大部分无人问津、个别地块零星火热的局面。“由于一二线城市以其较高的门槛将中小房企拦在门外，龙头房企的优势将持续放大，未来优质土储将更高比例地集中于龙头房企手中，民企的投资则更依赖于市场整体的复苏情况，需要更长的修复期。”
每经记者 包晶晶每经编辑 魏文艺
开年首月，重点房企拿地意愿呈现回升态势。
2月1日，中指研究院发布的《2024年1月中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，1月TOP100房企拿地总额856亿元，同比大幅增长44.8%。
另据克而瑞统计，截至1月25日，全国300城1月经营性土地成交规模仅4206万平方米，环比跌近九成，处于相对低位；1月平均溢价率3.7%，较上月上升0.2个百分点，止住了连续大半年的下行趋势。
那么，1月份房企的拿地热度能否持续？中指研究院企业研究总监刘水当日在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示：“房企拿地意愿有所恢复，但持续性有待观察。”
对于1月份百强房企拿地金额同比增超四成的原因，中指研究院分析认为，一方面由于2023年1月重点城市仅一城土拍，且受春节假期错峰影响，土地供应量呈季节性回落，企业拿地基数较小；另一方面，2023年10月以来，多城陆续“取消土地限价”，带动重点城市及区域土地热度有所回升。
“房企拿地意愿有所恢复，但持续性有待观察。”刘水表示。
从百强房企1月份的拿地金额和面积来看，排在前三位的分别是石家庄城发投集团、招商蛇口和中建信和，拿地金额分别为53亿元、53亿元和39亿元；成都东部集团、中国雄安集团和岳阳城建则占据拿地面积前三位，分别为100万平方米、97万平方米和90万平方米。
此外，绿城中国以32亿元排在拿地金额榜第5位，滨江以23亿元排在第9位，华润置地和国贸地产分别排在第13位和第20位。
在房企新增货值方面，招商蛇口以150亿元的全口径新增货值排在榜首，中国雄安集团和广西柳州市城市建设投资发展集团分别以135亿元和116亿元排在第二和第三位。
值得注意的是，1月份房企新增货值榜TOP20几乎被国央企包揽，颇受关注的滨江集团和绿城中国分别以70亿元和61元位列第9名和第13名。
据中指研究院统计，TOP10企业1月新增货值总额1022亿元，占TOP100企业的29.7%；新增货值门槛为14亿元，较2023年同期提升6亿元。
每经记者注意到，1月全国住宅用地成交总价TOP10入榜地块成交金额门槛为18亿元。入榜地块中，松江区泗泾镇SJS20005单元14-01、16-02、17-07号地块以总价53亿元位居榜首。此外，北京共入榜4宗地块，上海、长沙、杭州、保定、佛山、西安各入榜1宗地块，总成交价分别为53亿元、30亿元、29亿元、21亿元、19亿元与18亿元。
从TOP10地块分布不难看出，各城市群拿地金额分化较为明显，京津冀地区领跑全国。2024年1月，京津冀TOP10企业拿地金额222亿元，居四大城市群之首；中西部TOP10企业拿地金额153亿元，位列第二；长三角TOP10企业拿地金额143亿元，位列第三。从拿地面积来看，中西部TOP10企业拿地面积以467万平方米位居四区域首位。
克而瑞统计显示，截至1月25日，全国300城土地供应量为3237万平方米，环比出现较大幅度回落，并创下2019年以来月度供应量新低。在2023年新房住宅交易量跌破10亿平方米的行业大背景之下，年初土地供应规模的收窄符合行业预期。
具体来看，一线城市中北京、广州、深圳均有宅地供应，而上海则是无新增宅地供应；二线城市仅西安新增供地规模达到101万平方米，其余城市新增供应均在100万平方米以内。“随着2月份春节假期的到来，再加之大多数城市仍未制定完毕2024年供地计划，预计土地供应规模将延续低位甚至再创新低。”
成交方面，截至1月25日，全国300城经营性土地成交4206万平方米，环比下降近九成，同比下降6%。不过，1月份土地成交总价达到了1003亿元，较去年同期增长19%。
克而瑞分析认为，高能级城市的市场份额仍在进一步增加，单纯从土地投资规模的角度来看，2024年1月份全国市场仍好于2023年1月。一二线城市中，成都、石家庄成交建面均突破100万平方米，北京、上海、西安成交金额突破50亿元。平均楼面价为2385元/平方米，虽然环比出现下滑，但对比上年同期来看仍有接近27%的同比增幅。
市场热度方面，1月土拍平均溢价率3.7%，较上月上升0.2个百分点，止住了连续大半年的下行趋势，若计入月末土拍数据，全月溢价率指标或进一步上升。1月土地流拍率17%，环比上升8个百分点，出现周期性上升。
针对今年后续土地市场发展，克而瑞为分析认：“由于一二线城市以其较高的门槛将中小房企拦在门外，龙头房企的优势将持续放大，未来优质土储将更高比例地集中于龙头房企手中，民企的投资则更依赖于市场整体的复苏情况，需要更长的修复期。”
在刚刚过去的1月份，多城市土地挂牌出让，但市场分化显著。据中指研究院统计，截至目前，22个实施“双集中”供地的城市中，已有18城“取消土地限价”，宁波溢价率上限由15%提升至30%，仅北京、上海和深圳仍严格执行“土地限价”。
“1月份土拍分化现象加剧。”刘水表示，多个城市取消限价上限后，核心城市优质地块土拍升温、竞争激烈，带动平均溢价率显著回升。如杭州1月出让的6宗土地中5宗溢价成交，其中位于萧山区地块经过51轮竞价，被滨江集团以29.032亿元竞得，溢价率达到30.59%。但同时，部分城市土拍市场依旧低迷，情绪尚未得到改善，地块普遍以底价成交。如成都出让的6宗地、济南出让的15宗地、长沙和南京各出让的2宗地均以底价成交，广州出让的2宗土地均流拍。
此外，刘水也提到，同一城市中不同板块的土拍分化亦比较明显，非核心区以及远郊地块成交依旧低迷。
克而瑞也分析认为，一二线城市无疑是房企投资的首选，但城市内部的分化也将持续显现，而三四线城市将持续保持大部分无人问津、个别地块零星火热的局面。
目前，北京和上海两大一线城市尚未取消土地限价，1月份北京出让的4宗地块均设有合理上限值，其中2宗触顶摇号，2宗底价成交；上海共推出2宗土地，1宗触顶摇号，1宗底价出让。
以上海为例，1月成交的两宗地块冷热反差明显。松江区泗泾镇SJS20005单元14-01、16-02、17-07号地块吸引了4家房企、两位竞买人进行竞拍，经过56轮竞价触及最高限价后，进入竞高品质建设指标环节，最终被招商蛇口全资子公司竞得，成交楼板价17634元/平方米，房地联动价51100元/平方米，溢价率9.33%。同样位于松江区的佘山北基地20A-04A号地块则仅有一位竞买人，最终被厦门国贸房地产有限公司旗下公司以10.649亿元的底价竞得。
封面图片来源：每日经济新闻 资料图
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