物流地产行业观察：高供应压力下的空置率分化
2024年，中国物流地产市场延续了高位供应态势，全年新增竣工面积达949万平方米，连续第二年突破900万平米大关。在仲量联行追踪的24个主要市场中，快速增长的供应量与弱复苏的租赁需求形成矛盾，导致部分城市空置率仍处于较高区间。值得注意的是，不同城市的供需分化进一步加剧，市场结构性调整压力凸显。
全国新增供应维持高位，市场进入存量消化周期
尽管全球经济复苏动力不足，但中国物流地产市场的新增供应规模仍创下历史高位。2024年，全国新增竣工面积达949万平方米，同比增速虽略有放缓，但总量仍显著高于2020年前的水平。这一趋势反映出开发商对长期需求的乐观预期，以及地方政府在土地供应端的策略调整。
高供应压力下，租赁需求未能同步匹配。2024年，电商物流与制造业需求增长相对温和，而第三方物流企业在成本压力下更倾向于优化存量仓储网络。供需错配导致全国平均空置率同比上升，部分区域市场的空置率甚至超过20%，短期内去化压力持续存在。
值得注意的是，存量市场的竞争加剧。头部企业通过提升运营效率、优化租金策略来吸引客户，而新建项目中定位精准、智能化水平高的项目仍能保持较高出租率。这一现象表明，结构性过剩与局部短缺并存的格局将成为未来市场的常态。
城市间分化加剧：低供应城市空置率企稳，高供应区域承压明显
区域市场表现呈现显著差异。在深圳、西安、广州、成都和宁波等城市，2024年新增供应规模低于历史均值，且需求端受益于产业升级与消费增长，空置率维持在10%以下的健康水平。例如，成都凭借西部物流枢纽地位，高端冷链仓储需求持续释放；深圳则因土地资源稀缺，新增供应长期受限，供需关系相对平衡。
反观上海、南京、嘉兴等城市，2024年新增供应量达到历史峰值，导致空置率同比上升4.8至10.7个百分点。以上海为例，城市外围新兴物流园区集中入市，但企业选址更倾向于成熟区域的核心设施，导致部分新建项目招租周期延长。此外，长三角区域同质化竞争加剧，租户议价能力提升，进一步压缩了租金增长空间。
这一分化格局对投资策略提出新挑战。在低空置率城市，开发商倾向于通过资产升级或收并购扩大市场份额；而在高空置率区域，短期需聚焦存量去化，同时调整未来供应节奏以避免过度饱和。市场参与者需结合城市产业特征与基础设施规划，动态优化资产组合布局。
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