宁波产业园井喷背后的模式探究｜2020华星专题No12
近几年，宁波产业园呈现井喷之势，各大产业地产开发商纷纷布局，其中联东U谷中交科技产业园半年内清盘；联东U谷姜山科技产业园销售半年仅剩少量尾房；奉化万洋众创城前三期基本售罄；启迪智能装备（气动）科技园房源供不应求......
宁波正处于产业结构转型升级阶段，培养产业链聚集，实现产业集约化发展，同步发展围绕产业集群的社会化服务体系，产业园已经成为产业地产最主流的载体。而近几年宁波的出售型产业园项目，均有不错的销售成绩，这也证明目前宁波产业地产需求的旺盛。
据前瞻产业研究院统计，宁波大市范围内产业园区共954个，主要集中在鄞州区、慈溪、海曙、北仑、余姚等产业发达的区县。
根据华星研策调研统计，目前现有的产业园区，大致可以归纳为四大类：政府主导、企业主导、第三方运营、高周转模式。下面我们详细来看这四类产业园各自的优劣势。
政府基于城市发展战略的背景下，重点发展某类产业，这类产业园一般规模较大，通过针对相关产业的支持政策、税收补贴、租金补贴等政策措施，面向社会招商引资。有政府平台做支撑，投入资金和资源均有保障，前期推进速度快，执行效率高，所以这类产业园具有较高的成功率。
但政府作为一个宏观视角，打造的平台往往也是一个综合性的宏观服务平台，面向整个园区，缺乏针对性，无法深入到具体产业或企业的需求；其次，政府对市场经济、产业、运营不够专业化，更多的是以行政资源来换取经济资源，与真正意义上的产业园区背道而驰。
因此，这类产业园如果运营的好，那么极有可能发展成城市的新名片，为城市的经济发展提供强有力的推动作用；如果运营的不好，那么吸引的大多是冲着园区优惠政策的企业，导致园区徒有其表，对城市发展没有实质性意义。
如宁波智慧园，是宁波市“十二五”重点工程、宁波市六大智慧产业基地之一。在宁波市政府的支持下，聚集了大量智慧产业和高新企业，逐渐形成宁波高新产业的集聚区。智慧园在前期销售阶段，依托政府的号召力以及绿城的品质，前期销售较好，客户认可度很高；但在后期运营阶段，表面上看，智慧园引入了大量高新企业和高等级人才，但是实地考察过就知道，智慧园的办公氛围并不浓厚，园区内部的商业区也是门可罗雀。
以某个产业中的龙头企业为主导，依托自身的产业基础，整合上下游产业链资源，借助企业在行业中强大的影响力和号召力，引进其他同类企业或相关企业，从而形成完善的产业链生态和产业集聚。
打造这类产业园的要求较为严苛，首先，主导企业在行业中要有绝对的龙头地位和影响力，拥有清晰的产业IP；其次，区域内需拥有诸多的供应链、上下游产业链以及相关企业，具备打造产业链集聚的基础；第三，园区内需要打造有针对性的行业服务平台和企业服务平台，园区的服务平台是吸引企业入驻的关键因素。若是产业园未来可实现推动区域经济发展、实现产业创新升级等前景，甚至可以获得政府的政策扶持和针对性的产业政策支持，促进园区发展和产业链生态的成型。
但企业作为个体站位，格局有限，面临同业竞争问题，很难引进同等规模的龙头企业，产业集聚的程度受局限，产业园的发展空间也有限。如柯力工业物联网产业园，工业物联网是宁波市建设“中国制造2025”试点示范城市聚焦突破的八大重点细分行业之一，在江北区政府的支持下，由工业物联网龙头企业柯力主导，聚集一系列工业物联网相关企业，打造工业物联网产业园。产业定位清晰，园区内部服务配套也很完善，已经形成了较为完善的工业物联网产业链。但是园区的招商始终是园区发展的一大难题，虽有政府助力，举办多次大型招商会，而现实是，园区整体入住率仅只有50-60%，入驻企业主要还是以中小微企业为主。
所以对特定产业的产业园区建设者来说，其实是很有讲究的，主导者既不能站位太高，也不能站位太低，既对行业有宏观的把控能力，又对行业有深度的了解和接触，这个角色，行业协会或行业联盟是个非常不错的选择。
以第三方运营平台的身份，为园区招商引资，并为入驻企业提供产业服务配套和运营管理服务等，主打园区平台价值和服务价值，核心即运营+服务。
产业园的核心是产业链，产业链的基础是企业聚集，因而，满足产业企业的诉求，为产业企业创造最大化的价值，进而实现园区产业的发展，便是园区运营的核心使命。
除了为园区企业提供物理载体外，还需提供产业服务平台、企业公共服务平台、资源平台、金融平台、孵化平台等等，形成产业链生态圈，搭建可持续发展的运营服务体系，从而提升园区资产价值，实现企业自我价值的最大化。
但园区运营需要的庞大的资金支持，涉及的专业领域也非常广，是一个专业性强、周期性长、复杂程度高的系统工程，是一个高投入、长回报的项目，所以真正能运营好的项目寥寥无几。
大多数第三方运营的产业园，由于产业运营商运营能力一般，打造园区服务平台的专业度也有限，对相关企业吸引力较弱，招商引资难度大，因此很难形成清晰的产业IP和产业集聚。更多的是通过孵化企业，打造加速器和众创空间等公共服务设施，培育和扶持企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资；以及结合政府的扶持政策，培育的企业达到一定标准后，可获取政府补贴和奖励。
如中创科技产业园，园区目前正处于发展阶段，虽有清晰的产业定位，但园区内部的产业服务配套尚未完善，对企业的吸引力较弱，因此目前园区的入驻率不高。园区重点发展方向以孵化器、加速器为主，培育和扶持企业为园区主力盈利点。
这类产业园的优势在于轻资产运营，进入门槛低，资金占用小，机制灵活等，但由于门槛较低，所以易于复制，同类型产业园的竞争激烈。
以联东U谷、万洋等开发商为典型代表，通过“拿地-开发-销售”，从产业载体的建设、招商到后期运营的完整产业链中获利。然而产业园区是“长周期、慢回报”的模式，政府为了统筹区域的产业格局和定位，对产业园提出了严格的政策要求，如投资强度的限制、产权分割的限制、预售按揭的限制、单亩纳税的限制等等，政策围堵导致了产业园的销售困难，加剧了开发商的资金压力。
在面对前期的资金压力时，开发商为了实现快速销售回款，为吸引企业入驻，无论企业优劣、规模大小，来者不拒，导致园区企业良莠不齐，产业过多，前期规划的产业定位、前期承诺的产业运营服务体系更是虎头蛇尾，不了了之，最后致使产业园区只是成为了诸多产业的物业空间集聚，失去了产业园区原有的战略发展意义。
如奉化滨海新区的置信工业城和万洋众创城，园区的产业定位不够清晰，依托奉化融城、主城区退二进三的城市红利，产权分层分割实现快速销售。厂房虽然卖出去了，但是入住的企业多而杂，简单来说就是将一些企业集聚到园区内，而对园区甚至滨海新区的可持续发展没有任何促进作用。因此管委会对滨海新区的工业用地也实施管控，拒绝类似的高周转产业园，后续的工业用地仅针对产业或是自带产业的开发商出让。
这类产业园开发模式比较适用于城市产业转型升级、旧产业园改造升级，淘汰低产能、高能耗的落后产业。在城市化进程中，对实现工业园区化、集约化发展中具有积极的推动作用，但前提是这类产业园不能泛滥。
产业园区的物业价值主要是看产业运营的好坏，运营好的产业园，物业价值也高，园区形成产业集群的效应，使入园企业能够实现可持续发展，开发商也会享有产业带来的永久性发展红利。无论是可售还是自持，想得到更高的回报率，前提是要把产业园运营好，一个运营的好的产业园，产生的回报收益，并不会比前期出售的收益低。
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