宁波保税区工业用地集约利用调研报告doc

admin1年前 (2024-09-27)宁波产业信息35

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

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　　宁波保税区工业用地集约利用调研报告

　　宁波保税区工业用地集约利用调研报告王裕定李致远 1、将土地集约利用理解为土地投入的提高；2、土地利用结构和布局的优化；3、土地产出率的提高；4、土地使用强度的提高；5、土地利用率的提高。建设用地的集约利用的本质涵义是充分挖掘土地资源的经济供给潜力，使土地投入产出比和土地利用率达到最优。结合保税区和出口加工区的土地特点，可包含以下二个层面：1、园区土地的集聚效应潜力。即园区总量土地的经济供给潜力和投入条件的限制。园区土地的经济供给潜力和土地投入是否能够形成产业积聚效应，投入未达到土地经济供给潜力的是粗放利用；超过则是过度利用，可能造成园区生态环境的恶化。一般用单位面积产值等总量指标来衡量。2、土地利用空间经济供给的潜力。即土地空间开发投入和产出的潜能，可用建筑层数和容积率等指标来衡量。二、园区土地利用现状的分析 (一)保税区、出口加工区土地基本状况宁波保税区批准面积为2.3平方公里，出口加工区批准面积为3平方公里，两区合计批准面积5.3平方公里。按征地红线计算（包括园区周边道路留用地和隔离带），保税区东、西两区实际开发面积为2.25平方公里，南区、出口加工区为4.1平方公里，园区实际开发面积合计为6.35平方公里。（见表1）表1: 园区土地分类结构表(单位：公顷) 土地分类保税东区保税西区南区及加工区合计工业用地 50.6892 34.92 319.3195 404.9287 其中：已使用面积 39.3786 34.92 201.1773 275.4759 未利用面积 11.3106 0 118.1422 129.4528 仓储用地 24.9577 37.9926 0.8024 63.7527 商贸用地 5.9961 0.8307 0 6.8268 道路绿化基础设施 23.2297 21.2456 89.5356 134.0109 园区总面积 104.8727 120.2158 409.6575 634.756 项目可用地比例 77.85% 82.33% 78.14% 78.89% 注：已使用面积为实际已出（转）让并已开工的面积。 ? 从园区土地结构分析，工业和仓储用地占园区总面积的73.84%，因此，将保税区和出口加工区作为工业园区进行分析较为合适。为消除商贸企业经济的影响，在总量经济指标上选用工业生产总值或二产生产总值，而不采用GDP。（二）园区土地利用的总体状况纵向比较来看，根据保税区（出口加工区）经济发展局2005统计年报，2005年全区实现生产总值60.4亿元，财政收入11.8亿元，工业总产值100.3亿元。较2000年分别增长了2.8倍、2.3倍、8倍，年均增长23%、18%、52%，一直呈上升态势。横向比较来看，宁波市经土地市场治理整顿之后保留的各类开发区共16个，园区总面积178.1平方公里，2005年总的工业总产值为663.30亿元。保税区出口加工区土地面积约占16个开发区的3.57%；工业总产值占全市开发区的15.13%。土地集约利用程度明显高于全市开发区的平均水平，与浙江省其他开发区的平均水平比较也处于领先地位（见表2）。表2:浙江十一个市园区情况和2004年6月底工业产值与单位面积产出率 ? 园区个数（个）规划面积（KM2）工业总产值（亿元）单位面积率产出（亿元/ KM2）杭州 16 155.4 589.4 3.79 宁波 16 178.1 580.3 3.26 温州 13 79.9 150.6 1.88 嘉兴 14 144.3 215.8 1.50 湖州 10 119.8 239.2 2.00 绍兴 13 163.9 274.8 1.68 金华 15 92.3 142.5 1.54 衢州 9 64.6 33.6 0.52 舟山 4 9.7 11.7 1.21 台州 14 77.6 25.7 0.33 丽水 10 30.5 44.6 1.46 宁波保税区、加工区 6.35 24.2 3.81 从表2的单位面积产出率中可以发现，开发区的土地集约利用水平明显地分为三个档次（见表3）。? 表3: 浙江省11市开发区按单位面积产出率分类表档次单位产出率（亿元/ KM2）城市一 3.0以上杭州、宁波、保税区二 1.0-2.0 温州、湖州、绍兴、金华、嘉兴、舟山、丽水三 1.0以下衢州、台州这一分类与浙江省11市的城市化发展水平基本相吻合。美国地理学家诺瑟姆将城市化分为三个阶段，并根据非农人口比例绘制成“S”型曲线）。根据相关研究资料表明，在工业化初期和中期，资本短缺是经济的一个重要特征，因此投资者倾向于以较多的土地替代资本，用地表现为以粗放利用型为主。进入工业化后期，资本形成较为容易，土地利用逐步趋于集约；而进入后工业时期，土地利用则更为集约。按诺瑟姆曲线来划分，宁波的城市化发展水平应处于工业化中后期，因此宁波保税区、出口加工区的土地集约利用程度也大致处于这一发展阶段。（三）园区土地空间利用现状的分析近几年来，由于区域严格执行《浙江省建设项目用地控制指标》，园区土地空间利用状况有了明显改善。据初步统计，保税区东、西区2003年的土地平均容积率约为0.48（扣除仓储用地后的修正值接近0.6），而据2004—2006年新开工工业项目的土地空间利用情况统计，项目平均容积率已达到0.94（见表4）。表4四：2004—2006年新开工项目容积率统计表（单位：平方米）项目名称土地面积建筑面积容积率宁波奥威尔轮毂有限公司 66705 43358 0.65 宁波索宝食品有限公司 16921 8799 0.52 宁波基熹金属制品有限公司 4583 3850 0.84 宁波丰盛食品有限公司 26599 15959 0.6 宁波京能泵业有限公司 13172 8167 0.62 宁波欧嘉泵业有限公司 10037 6223 0.62 宁波恒正精密机械制造有限公司 40000 32000 0.8 宁波海伯精工精密机械制造有限公司 33351 20011 0.6 宁波耐特电力设备部件有限公司 11067 6751 0.61 宁波丰田纺有限公司 15000 10200 0.68 宁波海天集团机械制造有限公司 56692 35149 0.62 宁波苑居乐灯饰有限公司 10000 6000 0.6 宁波提爱思泉盟汽车内饭饰有限公司 13032 10426 0.8 宁波华屋电子有限公司(A厂) 101822 102840 1.01 宁波兰羚钢铁实业有限公司 15000 8400 0.56 宁波亚晟电器有限公司 10000 7100 0.71 圣索普商务礼品(宁波)有限公司 16606 19429 1.17 宁波宝烨金属有限公司 12156 7294 0.6 宁波旺泉电子有限公司 30003 26103 0.87 大亿科技(宁波)有限公司 59999 63599 1.06 宁波华屋电子有限公司(B厂) 168942 214556 1.27 技嘉科技股份有限公司 41485 53516 1.29 宁波智涌塑胶有限公司 14837 12166 0.82 宁波菱茂光电有限公司 44200 53040 1.2 宁波璨宇光学有限公司 22600 27572 1.22 宁波寰宝科技有限公司 100000 73000 0.73 宁波菱钢弹簧有限公司 23139 19205 0.83 宁波昇锐电子有限公司 57790 72238 1.25 宁波奇美材料科技有限公司 20332 24602 1.21 宁波富敬电子有限公司 32135 33099 1.03 宁波尔耶思电子有限公司 19974 20773 1.04 合计 1108179 1045423 0.94 三、我区目前为提高土地集约利用采取的有关政策和措施在管委会的高度重视下，近年来，园区土地集约利用的意识逐渐增强，推进土地集约利用的手段不断创新，采取了盘活闲置、存量土地，强化项目用地“双控”指标控制等多种管理措施，土地集约利用水平总体上有很大的提高。 1、强化项目用地“双控”指标控制，注重项目批后管理。根据国家和省、市政府的有关政策规定，结合园区实际情况，于2005年出台了《宁波保税区（出口加工区）关于加强土地集约利用的实施意见》（甬保税政[2005]4号）；2006年又根据市政府办公厅《关于进一步加强节约集约用地工作的通知》（甬政办发〔2006〕259号）文件精神，就进一步加强土地集约利用问题召开专题会议，并形成会议纪要。主要从以下几方面着手：（1）严格项目的投资强度和容积率“双控”指标，并将投资强度在《建设项目用地控制指标》规定的基础上上调20%，对达不到控制指标的项目一律不供地。（2）对产业关联度小且投资额小于500万美元或用地面积小于1万平方米的工业项目，原则上不单独供地，采用购买和租赁标准厂房的方式解决生产经营场所问题。（3）严格控制单层厂房建设。因生产工艺确需建设单层厂房的，需报经国土、规划、经贸等部门联合审定。（4）先后使用省国土资源厅和国土资源部的土地出让合同的补充协议，对项目的竣工期限和违约金作出明确规定。（5）加强对分期开发项目的管理。对项目用地未竣工前，只核发建设用地批准书，并按实际开工面积进行供地审批，以督促企业尽快进行后续项目的开发。（6）注重项目的批后管理。目前已在全区推行工业项目建设用地复核验收制度，主要对竣工项目的投资强度和容积率情况进行复核验收，对未达到指标的项目不予土地登记；为降低对闲置土地的处置难度，在出让合同中约定未竣工项目未经批准一律不准转让、抵押和出租。由于上述管理措施的落实，项目的投资强度和空间利用水平有了显著的提高，2006年有9个项目的指标超过或达到市政府对工业企业节约集约用地的考核指标。（见表5）表5：2006年度工业用地“双控”指标超过市考核标准情况统计表(单位：公顷、万元/公顷) 序号项目名称行业分类代号用地面积市考核标准容积率审批时容积率市考核标准投资强度审批时投资强度 1 菱茂光电司 40 4.42 1.1 1.0 4972.5 6154 2 智涌塑胶 30 1.4839 1.1 1.05 2340 7008 3 寰宝科技 39 7.6322 0.7 0.73 3510 3142 4 璨宇光电 40 2.26 1.1 1.22 4972.5 6372 5 菱钢弹簧 35 2.3139 0.7 0.84 2340 10337 6 台表科技 40 3.2798 1.1 1.21 4972.5 7317.5 7 圣索普文具 24 1.6606 1.1 1.17 2193.1 1687 8 昇锐电子 40 5.779 1.1 1.25 4972.5 7711 9 奇美材料 40 2.0332 1.1 1.34 4972.5 10230 合计 30.8626 2、着力盘活闲置土地。保税区东、西两区自1992年开发建设以来，因炒卖土地、企业项目变更等各种原因，土地闲置情况较为严重。为充分利用有限的土地资源，改善园区建设形象，管委会从98年开始对区内的闲置土地进行了处理。由于对闲置土地的处理涉及到相关企业重大财产的处置，严格按照土地管理法及相关的法律法规进行处置的处理难度较大，因此针对不同的闲置情况，采取了灵活处置方法：（1）按原土地出让或转让价格由管委会直属公司进行回购，重新转让给新建项目。（2）由招商部门确定新建项目的用地单位，由土地管理部门与土地闲置企业进行商谈，确定转让价格后直接转让给新建项目。（3）根据土地出让合同的约定，对未按合同规定支付出让金的两宗地，单方面解除了出让合同，并将合同解除的书面通知寄送给了合同乙方，将收回的土地用于其他新建项目用地。（4）对低效使用的单位用地按市场价回购后用于新建项目用地。通过几年来的努力，共处理闲置低效利用土地38.83公顷，提高了园区土地资源的利用效率，也使园区的建设形象有了巨大改观。 3、大力建设标准厂房。为解决中小企业的生产经营用地，根据园区土地资源有限的现实情况，大幅度地提高了项目进区“门槛”，对中小项目一般不单独供地，而是通过出售或租赁标准厂房的方式，解决它们的生产经营用地问题。标准厂房的建设主体以园区管委会为主，另外通过优惠政策扶持和引导，鼓励一部分企业兴建标准厂房。截止到06年7月，管委会直属的开发公司累计建设标准厂房38.5万平方米，企业开发用于租售的标准厂房面积约7.7万平方米，目前，标准厂房的租售率基本保持在70%以上。标准厂房的建设，既解决中小企业的生产用地问题，也对提高园区的土地集约利用水平起到了一定的作用。四、园区土地利用存在的问题从土地利用现状来看，园区土地集约利用水平的总体状况与所在城市的发展水平相适应，并在省内各开发区中处于领先地位。但土地的粗放利用、土地闲置、低效利用的现象依然存在，土地集约利用还有较大的潜力可挖。问题主要体现在以下几个方面： 1、近期土地产出率增长不明显。从上面经济指标的分析来看，与“九.五”末相比,土地产出率有了显著的增长；但从2003-2006的二产土地产出率看，全区2003—2006年二产土地产出率基本徘徊在500万元/公顷之间，没有出现突破性的增长，从边际产出率也反映出土地集约利用水平尚未出现稳定增长的趋势。（见表6）表6：2003年以来保税区出口加工区二产增加值与建设用地的相关分析表指标 2003 2004 2005 2006 二产生产总值（万元） 87168 118970 155273 180000 建设用地（公顷） 181.16 244.03 303.83 346.06 二产土地产出率（万元/ 公顷） 481.17 487.52 511.05 520.14 新增建设用地（公顷） 62.87 59.8 42.23 边际产出率（万元/公顷） 505.84 607.07 585.53 注：1、2006年的GDP数据为估算值；建设用地面积按实际开工面积统计至11月；2、二产土地产出率=二产生产总值/建设用地；3、边际产出率=二产生产总值增加值/新增建设用地。由于项目从建设到达产一般需要2-3年的时间，反映在二产土地产出率和边际产出率的指标上具有一定的滞后性。随着出口加工区以奇美电子为龙头的液晶产业项目的建成，预计今后几年的产出率指标会出现较大幅度的增长。 2、企业土地低效使用出现新的表现形式。从1998年开始，我区就着手处理区内历年来遗留的项目闲置土地，通过回购、安排新建项目等方式，至2004年底已基本完成区内所有闲置土地的处置。但近年来，企业项目用地低效使用、闲置的情况又时有发生，并出现了与原有闲置土地不同的表现形式：（1）由于项目的分期开发，二期项目未动工造成土地闲置。（2）项目建设竣工后，因各种原因未能投产的。（3）取得土地后因项目情况发生变化，超过合同约定开发时间未及时开工的。据统计，截止到2006年11月，闲置面积（包括二期未开发面积及未投产项目的土地面积）总计约47公顷，占园区总面积的7.4%（占实际已开发的工业用地面积的17.06%）。（见表7）表7：园区闲置土地统计表（单位：平方米）序号项目名称闲置面积备注 1 大红鹰彩印 15237 超过约定开发时间 2 埃西半导体 21279 超过约定开发时间 3 荣安生物 8475 超过约定开发时间 4 力源科技 25000 二期用地未开发 5 精功光电（二期） 6672 二期用地未开发 6 东宝化纤 6300 二期用地未开发 7 中纬积体 85000 二期用地未开发 8 中盟钢铁 110000 二期用地未开发 9 寰宝科技 45000 二期用地未开发 10 宁兴贸易 4000 二期用地未开发 11 奥威尔 20000 二期用地未开发 12 大亿科技 18895 二期用地未开发 13 精胜科技 15000 二期用地未开发 14 工进利天泵 15000 二期用地未开发 15 苑居乐 10000 未投产 16 宝烨金属 12156 未投产 17 恒正机械 40000 未投产（已转让给长兴精密） 18 万乐 6875 未投产 19 扬益电子 4143 未投产 20 0118-4地块标准厂房 3692 未投产合计 472724 3、聚集企业尚未形成规模效应。目前，保税区、出口加工区以集成电路、计算机、信息家电为核心的三大电子信息产业板块正在逐渐形成。从企业相关指标看，早期开发的保税区东、西两区的投资项目普遍规模小，没有明显的主导产业；产业关联度低，企业间的互补性差，未能形成园区内部产业聚集效应，影响到了园区土地集约利用。园区前10位的企业工业产值数据比较表明，我区与国内先进保税区的差距非常明显。（见表8）表8：2005年宁波保税区与外高桥保税区工业产值前10位企业比较（单位：万元）序号宁波保税区（出口加工区）外高桥保税区企业名称总产值企业名称总产值 1 中集物流装备 217432 惠普科技 1604144 2 技嘉科技 181116 飞利浦电子 410915 3 奇美电子 61104 英特尔 200739 4 宁波佳兴 50434 上海莫仕连接器 199980 5 立立电子 37906 德尔福 174045 6 晟铭电子 37839 GE塑料 151390 7 精胜科技 24573 飞利浦元件及模组 134014 8 闳光电子 23330 安特精密机械 117969 9 宁容电子 19428 日东电工 116219 10 中纬积体 15210 藤仓电子 114442 工业总产值 100.36 工业总产值 532.37 园区面积 6.35 园区面积 10 单位产出率 15.80 单位产出率 53.24 五、提高园区土地集约利用水平的可能途径经过上述有关理论和实证分析表明，土地利用是有规律可循的。园区的土地集约利用水平基本与园区所在城市的城市化水平相一致，充分体现出土地集约利用的区域性、动态性特征。随着国家海关、外贸政策管制的逐步放松，以及区域间竞争的加剧，保税区、出口加工区原有的政策、基础设施以及服务等优势将日益弱化，导致处于同一发展层次的开发区的发展模式趋同。因此，脱离园区所在的城市或经济圈客观的城市化发展水平，人为提升土地集约利用水平是不现实、不科学的，拔苗助长式的政策并不会根本改变土地粗放利用的问题。上述理论分析同时表明，土地利用的集约水平还受到多方面因素的影响。有些因素是不可控的，如园区内土地资源的有限性和稀缺性；有些影响因素是可控的，如园区的产业特性、地价水平等。此外，从园区土地利用存在的问题来看，土地集约利用还有较大的潜力可挖，建议采取以下措施：（一）调整产业结构，提升产业层次。 1、目前，区内液晶显示器生产和配套的企业已达16家，总投资超过6亿美元，液晶光显产品的产业链已基本成型，液晶光电产业的优势地位已逐步确立。省、市政府已将液晶光电产业列为了重点产业，力争通过3-5年的努力，建成世界级液晶光电产业基地。因此，近阶段应集中有限的土地资源，保障以奇美电子、冠捷电子、唯冠电子等一批重大项目为主的液晶光电产业的发展，促进相关配套企业的高度集聚。发挥龙头企业的带动作用，加速产业集群各要素集中，完善产业链。在园区企业出现聚集效应的同时，加强与周边区域的合作，发挥主导产业的辐射、扩散效应，以保税区、出口加工区内的龙头企业为核心，将其它相关配套企业迅速向周边扩散，形成地区化聚集效应，进而提升整个地区的土地集约利用水平。 2、遵循比较优势，发挥园区的区位优势，进行产业结构升级。从园区远期发展规划考虑，可针对制造业生产所必须的资金流、信息流、物资流“三大流”，发展生产性服务业。首先以建设保税物流园区为契机，推进保税区、出口加工区、保税物流园区的联动发展，加速促进宁波保税港区建设，实现国际贸易、国际中转、国际配送、国际采购功能，完成向国际自由贸易区的转型。其次，引进外资银行、保险、财务、风险投资公司等金融机构，发展电子商务等现代信息服务业，构建园区金融、信息中介服务业，加速推进园区经济向工业化后期发展，使园区土地集约利用方式进化到一个新的阶段。（二）创新机制，盘活低效利用土地。 1、建立项目评价机制。通过建立科学的经济评价体系，正确评价进区项目，研究合理的项目准入和淘汰机制。强化对产业风险和投资企业的经济状况的评估，将项目投资情况发生变化导致的土地闲置或低效利用的风险，控制在项目可行性评估阶段。 2、根据历年来处置闲置土地积累的实践经验，在现有法律法规框架下加强合同约定，视地块具体情况采用较为灵活的处置方式：（1）对已认定闲置土地的地块，根据相关法律法规和土地出让合同的约定收取20%的土地闲置费，督促企业尽快开工建设；对确因投资情况发生变化无法按原计划实施投资计划的，按土地出让合同的约定，按原出让金80%的价格，收回土地使用权。（2）对首期已开发，后续项目尚未启动的地块，督促企业按出让合同的约定在2年内进行开发，超出期限后对如未开发地块可安排新建项目的，按原出让金80%的价格，收回土地使用权；如未开发地块无法新建项目的，可按未开发面积收取20%的合同违约金，来促使企业开发后续项目。（3）对已竣工未投产项目，与招商部门协调，根据新建项目的用地情况，以市场价格安排项目的转让或出租。 3、研究土地课税的经济效果，强化房地产税等固定资产税，增加土地保有环节的费用；减轻土地交易税费，鼓励土地资源的合理流转，提高土地的利用效率。（三）完善工业用地的“招拍挂”制度。目前，区域间竞相压低地价进行招商引资，一些地方甚至为引进工业项目实行零地价甚至负地价政策，既造成了国有土地收益的大量流失，又助长了土地的粗放利用。近期，国务院出台了《关于加强土地调控有关问题的通知》，明确了国家要建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，以遏止各地招商引资中竞相压低地价的恶性竞争行为。同时强调了要规范工业用地的出让管理，明确工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，以保证最低价制度得到严格实施，增强工业用地出让的公开性，充分发挥好市场配置土地资源的基础性作用。如何通过工业用地的市场化配置，反映区域真实的工业地价水平，增强资本、技术要素与土地资源的替代效应，结合园区特点，建议从以下方面来完善工业用地公开出让的具体实施办法： 1、实行园区项目准入制度。制定明确的产业导向目录；在省工业建设项目用地控制指标规定的基础上，结合实际情况，提出对进区项目的投入产出水平、空间利用水平的具体考核指标。 2、国土管理部门与招商部门要根据年度经济指标和在谈项目的进展情况，共同拟定工业项目建设用地的年度出让计划。 3、对已落实的项目，根据用地需求，有针对性地制订具体项目的挂牌出让方案，并按下列程序实施：（1）由招商部门与项目投资方签订投资意向书，拟定项目选址、土地面积、总投资等意向性条款。招商部门将已签订的投资协议在5个工作日内报国土分局备案。（2）国土部门根据投资意向书备案情况，及时组织召集规划、经贸、财政、招商等相关部门召开土地出让方案协调会，商定土地出让方案。（3）国土部门根据协调会的意见，在20个工作日内拟定具体土地出让方案，并报管委会审批后实施。（4）通过招标、挂牌、拍卖取得建设用地的单位，根据标书的约定签订土地出让合同，及时办理注册、立项、规划、土地、建设等相关手续，在规定时间内开工建设。 ? ? ? ? ? ? 图1:工业化与城市化关系图 ? 根据相关研究资料表明，在工业化初期和中期，资本短缺是经济的一个重要特征，因此投资者倾向于以较多的土地替代资本，用地表现为以粗放利用型为主。进入工业化后期，资本形成较为容易，土地利用逐步趋于集约；而进入后工业时期，土地利用则更为集约。按诺瑟姆曲线来划分，宁波的城市化发展水平应处于工业化中后期，因此宁波保税区、出口加工区的土地集约利用程度也大致处于这一发展阶段。（三）园区土地空间利用现状的分析近几年来，由于区域严格执行《浙江省建设项目用地控制指标》，园区土地空间利用状况有了明显改善。据初步统计，保税区东、西区2003年的土地平均容积率约为0.48（扣除仓储用地后的修正值接近0.6），而据2004—2006年新开工工业项目的土地空间利用情况统计，项目平均容积率已达到0.94（见表4）。表4四：2004—2006年新开工项目容积率统计表（单位：平方米）项目名称土地面积建筑面积容积率宁波奥威尔轮毂有限公司 66705 43358 0.65 宁波索宝食品有限公司 16921 8799 0.52 宁波基熹金属制品有限公司 4583 3850 0.84 宁波丰盛食品有限公司 26599 15959 0.6 宁波京能泵业有限公司 13172 8167 0.62 宁波欧嘉泵业有限公司 10037 6223 0.62 宁波恒正精密机械制造有限公司 40000 32000 0.8 宁波海伯精工精密机械制造有限公司 33351 20011 0.6 宁波耐特电力设备部件有限公司 11067 6751 0.61 宁波丰田纺有限公司 15000 10200 0.68 宁波海天集团机械制造有限公司 56692 35149 0.62 宁波苑居乐灯饰有限公司 10000 6000 0.6 宁波提爱思泉盟汽车内饭饰有限公司 13032 10426 0.8 宁波华屋电子有限公司(A厂) 101822 102840 1.01 宁波兰羚钢铁实业有限公司 15000 8400 0.56 宁波亚晟电器有限公司 10000 7100 0.71 圣索普商务礼品(宁波)有限公司 16606 19429 1.17 宁波宝烨金属有限公司 12156 7294 0.6 宁波旺泉电子有限公司 30003 26103 0.87 大亿科技(宁波)有限公司 59999 63599 1.06 宁波华屋电子有限公司(B厂) 168942 214556 1.27 技嘉科技股份有限公司 41485 53516 1.29 宁波智涌塑胶有限公司 14837 12166 0.82 宁波菱茂光电有限公司 44200 53040 1.2 宁波璨宇光学有限公司 22600 27572 1.22 宁波寰宝科技有限公司 100000 73000 0.73 宁波菱钢弹簧有限公司 23139 19205 0.83 宁波昇锐电子有限公司 57790 72238 1.25 宁波奇美材料科技有限公司 20332 24602 1.21 宁波富敬电子有限公司 32135 33099 1.03 宁波尔耶思电子有限公司 19974 20773 1.04 合计 1108179 1045423 0.94 三、我区目前为提高土地集约利用采取的有关政策和措施在管委会的高度重视下，近年来，园区土地集约利用的意识逐渐增强，推进土地集约利用的手段不断创新，采取了盘活闲置、存量土地，强化项目用地“双控”指标控制等多种管理措施，土地集约利用水平总体上有很大的提高。 1、强化项目用地“双控”指标控制，注重项目批后管理。根据国家和省、市政府的有关政策规定，结合园区实际情况，于2005年出台了《宁波保税区（出口加工区）关于加强土地集约利用的实施意见》（甬保税政[2005]4号）；2006年又根据市政府办公厅《关于进一步加强节约集约用地工作的通知》（甬政办发〔2006〕259号）文件精神，就进一步加强土地集约利用问题召开专题会议，并形成会议纪要。主要从以下几方面着手：（1）严格项目的投资强度和容积率“双控”指标，并将投资强度在《建设项目用地控制指标》规定的基础上上调20%，对达不到控制指标的项目一律不供地。（2）对产业关联度小且投资额小于500万美元或用地面积小于1万平方米的工业项目，原则上不单独供地，采用购买和租赁标准厂房的方式解决生产经营场所问题。（3）严格控制单层厂房建设。因生产工艺确需建设单层厂房的，需报经国土、规划、经贸等部门联合审定。（4）先后使用省国土资源厅和国土资源部的土地出让合同的补充协议，对项目的竣工期限和违约金作出明确规定。（5）加强对分期开发项目的管理。对项目用地未竣工前，只核发建设用地批准书，并按实际开工面积进行供地审批，以督促企业尽快进行后续项目的开发。（6）注重项目的批后管理。目前已在全区推行工业项目建设用地复核验收制度，主要对竣工项目的投资强度和容积率情况进行复核验收，对未达到指标的项目不予土地登记；为降低对闲置土地的处置难度，在出让合同中约定未竣工项目未经批准一律不准转让、抵押和出租。由于上述管理措施的落实，项目的投资强度和空间利用水平有了显著的提高，2006年有9个项目的指标超过或达到市政府对工业企业节约集约用地的考核指标。（见表5）表5：2006年度工业用地“双控”指标超过市考核标准情况统计表(单位：公顷、万元/公顷) 序号项目名称行业分类代号用地面积市考核标准容积率审批时容积率市考核标准投资强度审批时投资强度 1 菱茂光电司 40 4.42 1.1 1.0 4972.5 6154 2 智涌塑胶 30 1.4839 1.1 1.05 2340 7008 3 寰宝科技 39 7.6322 0.7 0.73 3510 3142 4 璨宇光电 40 2.26 1.1 1.22 4972.5 6372 5 菱钢弹簧 35 2.3139 0.7 0.84 2340 10337 6 台表科技 40 3.2798 1.1 1.21 4972.5 7317.5 7 圣索普文具 24 1.6606 1.1 1.17 2193.1 1687 8 昇锐电子 40 5.779 1.1 1.25 4972.5 7711 9 奇美材料 40 2.0332 1.1 1.34 4972.5 10230 合计 30.8626 2、着力盘活闲置土地。保税区东、西两区自1992年开发建设以来，因炒卖土地、企业项目变更等各种原因，土地闲置情况较为严重。为充分利用有限的土地资源，改善园区建设形象，管委会从98年开始对区内的闲置土地进行了处理。由于对闲置土地的处理涉及到相关企业重大财产的处置，严格按照土地管理法及相关的法律法规进行处置的处理难度较大，因此针对不同的闲置情况，采取了灵活处置方法：（1）按原土地出让或转让价格由管委会直属公司进行回购，重新转让给新建项目。（2）由招商部门确定新建项目的用地单位，由土地管理部门与土地闲置企业进行商谈，确定转让价格后直接转让给新建项目。（3）根据土地出让合同的约定，对未按合同规定支付出让金的两宗地，单方面解除了出让合同，并将合同解除的书面通知寄送给了合同乙方，将收回的土地用于其他新建项目用地。（4）对低效使用的单位用地按市场价回购后用于新建项目用地。通过几年来的努力，共处理闲置低效利用土地38.83公顷，提高了园区土地资源的利用效率，也使园区的建设形象有了巨大改观。 3、大力建设标准厂房。为解决中小企业的生产经营用地，根据园区土地资源有限的现实情况，大幅度地提高了项目进区“门槛”，对中小项目一般不单独供地，而是通过出售或租赁标准厂房的方式，解决它们的生产经营用地问题。标准厂房的建设主体以园区管委会为主，另外通过优惠政策扶持和引导，鼓励一部分企业兴建标准厂房。截止到06年7月，管委会直属的开发公司累计建设标准厂房38.5万平方米，企业开发用于租售的标准厂房面积约7.7万平方米，目前，标准厂房的租售率基本保持在70%以上。标准厂房的建设，既解决中小企业的生产用地问题，也对提高园区的土地集约利用水平起到了一定的作用。四、园区土地利用存在的问题从土地利用现状来看，园区土地集约利用水平的总体状况与所在城市的发展水平相适应，并在省内各开发区中处于领先地位。但土地的粗放利用、土地闲置、低效利用的现象依然存在，土地集约利用还有较大的潜力可挖。问题主要体现在以下几个方面： 1、近期土地产出率增长不明显。从上面经济指标的分析来看，与“九.五”末相比,土地产出率有了显著的增长；但从2003-2006的二产土地产出率看，全区2003—2006年二产土地产出率基本徘徊在500万元/公顷之间，没有出现突破性的增长，从边际产出率也反映出土地集约利用水平尚未出现稳定增长的趋势。（见表6）表6：2003年以来保税区出口加工区二产增加值与建设用地的相关分析表指标 2003 2004 2005 2006 二产生产总值（万元） 87168 118970 155273 180000 建设用地（公顷） 181.16 244.03 303.83 346.06 二产土地产出率（万元/ 公顷） 481.17 487.52 511.05 520.14 新增建设用地（公顷） 62.87 59.8 42.23 边际产出率（万元/公顷） 505.84 607.07 585.53 注：1、2006年的GDP数据为估算值；建设用地面积按实际开工面积统计至11月；2、二产土地产出率=二产生产总值/建设用地；3、边际产出率=二产生产总值增加值/新增建设用地。由于项目从建设到达产一般需要2-3年的时间，反映在二产土地产出率和边际产出率的指标上具有一定的滞后性。随着出口加工区以奇美电子为龙头的液晶产业项目的建成，预计今后几年的产出率指标会出现较大幅度的增长。 2、企业土地低效使用出现新的表现形式。从1998年开始，我区就着手处理区内历年来遗留的项目闲置土地，通过回购、安排新建项目等方式，至2004年底已基本完成区内所有闲置土地的处置。但近年来，企业项目用地低效使用、闲置的情况又时有发生，并出现了与原有闲置土地不同的表现形式：（1）由于项目的分期开发，二期项目未动工造成土地闲置。（2）项目建设竣工后，因各种原因未能投产的。（3）取得土地后因项目情况发生变化，超过合同约定开发时间未及时开工的。据统计，截止到2006年11月，闲置面积（包括二期未开发面积及未投产项目的土地面积）总计约47公顷，占园区总面积的7.4%（占实际已开发的工业用地面积的17.06%）。（见表7）表7：园区闲置土地统计表（单位：平方米）序号项目名称闲置面积备注 1 大红鹰彩印 15237 超过约定开发时间 2 埃西半导体 21279 超过约定开发时间 3 荣安生物 8475 超过约定开发时间 4 力源科技 25000 二期用地未开发 5 精功光电（二期） 6672 二期用地未开发 6 东宝化纤 6300 二期用地未开发 7 中纬积体 85000 二期用地未开发 8 中盟钢铁 110000 二期用地未开发 9 寰宝科技 45000 二期用地未开发 10 宁兴贸易 4000 二期用地未开发 11 奥威尔 20000 二期用地未开发 12 大亿科技 18895 二期用地未开发 13 精胜科技 15000 二期用地未开发 14 工进利天泵 15000 二期用地未开发 15 苑居乐 10000 未投产 16 宝烨金属 12156 未投产 17 恒正机械 40000 未投产（已转让给长兴精密） 18 万乐 6875 未投产 19 扬益电子 4143 未投产 20 0118-4地块标准厂房 3692 未投产合计 472724 3、聚集企业尚未形成规模效应。目前，保税区、出口加工区以集成电路、计算机、信息家电为核心的三大电子信息产业板块正在逐渐形成。从企业相关指标看，早期开发的保税区东、西两区的投资项目普遍规模小，没有明显的主导产业；产业关联度低，企业间的互补性差，未能形成园区内部产业聚集效应，影响到了园区土地集约利用。园区前10位的企业工业产值数据比较表明，我区与国内先进保税区的差距非常明显。（见表8）表8：2005年宁波保税区与外高桥保税区工业产值前10位企业比较（单位：万元）序号宁波保税区（出口加工区）外高桥保税区企业名称总产值企业名称总产值 1 中集物流装备 217432 惠普科技 1604144 2 技嘉科技 181116 飞利浦电子 410915 3 奇美电子 61104 英特尔 200739 4 宁波佳兴 50434 上海莫仕连接器 199980 5 立立电子 37906 德尔福 174045 6 晟铭电子 37839 GE塑料 151390 7 精胜科技 24573 飞利浦元件及模组 134014 8 闳光电子 23330 安特精密机械 117969 9 宁容电子 19428 日东电工 116219 10 中纬积体 15210 藤仓电子 114442 工业总产值 100.36 工业总产值 532.37 园区面积 6.35 园区面积 10 单位产出率 15.80 单位产出率 53.24 五、提高园区土地集约利用水平的可能途径经过上述有关理论和实证分析表明，土地利用是有规律可循的。园区的土地集约利用水平基本与园区所在城市的城市化水平相一致，充分体现出土地集约利用的区域性、动态性特征。随着国家海关、外贸政策管制的逐步放松，以及区域间竞争的加剧，保税区、出口加工区原有的政策、基础设施以及服务等优势将日益弱化，导致处于同一发展层次的开发区的发展模式趋同。因此，脱离园区所在的城市或经济圈客观的城市化发展水平，人为提升土地集约利用水平是不现实、不科学的，拔苗助长式的政策并不会根本改变土地粗放利用的问题。上述理论分析同时表明，土地利用的集约水平还受到多方面因素的影响。有些因素是不可控的，如园区内土地资源的有限性和稀缺性；有些影响因素是可控的，如园区的产业特性、地价水平等。此外，从园区土地利用存在的问题来看，土地集约利用还有较大的潜力可挖，建议采取以下措施：（一）调整产业结构，提升产业层次。 1、目前，区内液晶显示器生产和配套的企业已达16家，总投资超过6亿美元，液晶光显产品的产业链已基本成型，液晶光电产业的优势地位已逐步确立。省、市政府已将液晶光电产业列为了重点产业，力争通过3-5年的努力，建成世界级液晶光电产业基地。因此，近阶段应集中有限的土地资源，保障以奇美电子、冠捷电子、唯冠电子等一批重大项目为主的液晶光电产业的发展，促进相关配套企业的高度集聚。发挥龙头企业的带动作用，加速产业集群各要素集中，完善产业链。在园区企业出现聚集效应的同时，加强与周边区域的合作，发挥主导产业的辐射、扩散效应，以保税区、出口加工区内的龙头企业为核心，将其它相关配套企业迅速向周边扩散，形成地区化聚集效应，进而提升整个地区的土地集约利用水平。 2、遵循比较优势，发挥园区的区位优势，进行产业结构升级。从园区远期发展规划考虑，可针对制造业生产所必须的资金流、信息流、物资流“三大流”，发展生产性服务业。首先以建设保税物流园区为契机，推进保税区、出口加工区、保税物流园区的联动发展，加速促进宁波保税港区建设，实现国际贸易、国际中转、国际配送、国际采购功能，完成向国际自由贸易区的转型。其次，引进外资银行、保险、财务、风险投资公司等金融机构，发展电子商务等现代信息服务业，构建园区金融、信息中介服务业，加速推进园区经济向工业化后期发展，使园区土地集约利用方式进化到一个新的阶段。（二）创新机制，盘活低效利用土地。 1、建立项目评价机制。通过建立科学的经济评价体系，正确评价进区项目，研究合理的项目准入和淘汰机制。强化对产业风险和投资企业的经济状况的评估，将项目投资情况发生变化导致的土地闲置或低效利用的风险，控制在项目可行性评估阶段。 2、根据历年来处置闲置土地积累的实践经验，在现有法律法规框架下加强合同约定，视地块具体情况采用较为灵活的处置方式：（1）对已认定闲置土地的地块，根据相关法律法规和土地出让合同的约定收取20%的土地闲置费，督促企业尽快开工建设；对确因投资情况发生变化无法按原计划实施投资计划的，按土地出让合同的约定，按原出让金80%的价格，收回土地使用权。（2）对首期已开发，后续项目尚未启动的地块，督促企业按出让合同的约定在2年内进行开发，超出期限后对如未开发地块可安排新建项目的，按原出让金80%的价格，收回土地使用权；如未开发地块无法新建项目的，可按未开发面积收取20%的合同违约金，来促使企业开发后续项目。（3）对已竣工未投产项目，与招商部门协调，根据新建项目的用地情况，以市场价格安排项目的转让或出租。 3、研究土地课税的经济效果，强化房地产税等固定资产税，增加土地保有环节的费用；减轻土地交易税费，鼓励土地资源的合理流转，提高土地的利用效率。（三）完善工业用地的“招拍挂”制度。目前，区域间竞相压低地价进行招商引资，一些地方甚至为引进工业项目实行零地价甚至负地价政策，既造成了国有土地收益的大量流失，又助长了土地的粗放利用。近期，国务院出台了《关于加强土地调控有关问题的通知》，明确了国家要建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，以遏止各地招商引资中竞相压低地价的恶性竞争行为。同时强调了要规范工业用地的出让管理，明确工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，以保证最低价制度得到严格实施，增强工业用地出让的公开性，充分发挥好市场配置土地资源的基础性作用。如何通过工业用地的市场化配置，反映区域真实的工业地价水平，增强资本、技术要素与土地资源的替代效应，结合园区特点，建议从以下方面来完善工业用地公开出让的具体实施办法： 1、实行园区项目准入制度。制定明确的产业导向目录；在省工业建设项目用地控制指标规定的基础上，结合实际情况，提出对进区项目的投入产出水平、空间利用水平的具体考核指标。 2、国土管理部门与招商部门要根据年度经济指标和在谈项目的进展情况，共同拟定工业项目建设用地的年度出让计划。 3、对已落实的项目，根据用地需求，有针对性地制订具体项目的挂牌出让方案，并按下列程序实施：（1）由招商部门与项目投资方签订投资意向书，拟定项目选址、土地面积、总投资等意向性条款。招商部门将已签订的投资协议在5个工作日内报国土分局备案。（2）国土部门根据投资意向书备案情况，及时组织召集规划、经贸、财政、招商等相关部门召开土地出让方案协调会，商定土地出让方案。（3）国土部门根据协调会的意见，在20个工作日内拟定具体土地出让方案，并报管委会审批后实施。（4）通过招标、挂牌、拍卖取得建设用地的单位，根据标书的约定签订土地出让合同，及时办理注册、立项、规划、土地、建设等相关手续，在规定时间内开工建设。 ? 15 城市化水平时间前工业化阶段工业化阶段后工业化阶段

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