宁波房地产工业地产研究报告

admin2年前 (2024-09-27)宁波产业信息33

中南高科：标准厂房租售全国上百园区招商中 4000123021

　　宏观基础：宏观经济政策环境我国对房地产行业的政策我国对工业地产的政策房地产行业在宁波的经济地位

　　宁波工业地产案例分析宁波经济技术开发区宁波保税区宁波大榭开发区宁波望春工业园区镇海经济开发区

　　宁波工业地产的展望经济全球化对宁波的影响国家宏观经济政策对宁波的影响长江三角洲地区城市产业结构出现新的变化对宁波的影响上海经济结构及生产力布局大调整对宁波的影响

　　工业用地政策《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》《国有土地使用权出让协议》《关于暂停各类开发区的紧急通知》《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》《关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》《关于深化改革严格土地管理的决定》《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》

　　?进一步杜绝工业用地改变用地性质的现象 ? 整合了工业园区规模 ?园区和工业用地审批程序愈加严格 ?加快了土地市场化进程

　　宁波房地产的市场综述 1、2000-2006年宁波房地产指数（包含二手市场）

　　房地产形势房产市场刚刚崛起，开发商开发水平初见端倪土地放量日益增大，房市进入快速发展期国家宏观调控政策颁布实施，房市趋于理性

　　宁波市工业产业园区开发建设的三个阶段 1、创建国家级开发区 2、兴办省级开发区 3、建设乡镇工业产业园区

　　三种产业结构由1949年的74.2∶9.7∶16.1发展为目前的8.2∶56∶35.8，第二产业成为国民经济的主导，并已进入以重化工业和高加工度化制造业为先导的工业化中期加速发展阶段。

　　由服装制造业、日用（家用）电器制造业、通用仪器仪表制造业等传统支柱工业；

　　以炼油、化学、电力、钢铁、造纸和修造船等6大行业为基础的临港型工业体系；

　　至2005年底，全市共有各类工业园区127个，规划面积约330平方公里，开发面积 121.7平方公里。其中实际开发率在50％以上的占40.1％，基本以市级以上工业园区为主；开发率在40％～50％的占6.1％；开发率在30％～40％的占5.5％；开发率在20 ％～30％的占9.5％；开发率在20％以下的占38.8％，基本以镇级以下工业园区为主。

　　就中心城范围而言，现状工业用地39.75平方公里，占城市建设用地28.6％，人均 33.1平方米，单位面积产值约6.67亿元/平方公里。

　　目前：各类工业产业园区（开发区） 127个，规划面积330平方公里，实际开发面积120多平方公里；

　　其中市区共有各类工业产业园区（开发区） 43个，规划面积258平方公里，实际开发面积75平方公里

　　2020年总宁波经济技至2020年规划面积扩大至90平方公里，远景规以石化、钢铁、造

　　规划园区总面积为30.84平方公里（不计山体为 16.13平方公里），其中2020年纯工业用地面积为1.8平方公里

　　远景用地为14km2，其中2020年园区总面积为9km2，其中纯工业用地为4.56km2

　　远景用地为32km2，至2020年园区总面积为12km2，其中纯工业用地为6.05km2

　　一、宏观管理薄弱，不适应加快工业结构战略性调整的需要，在体制上也存在一些制约工业产业园区发展的问题。

　　二、规划相对滞后。全市缺乏系统的工业产业园区总体规划，对工业产业园区的布局考虑不够周详，部分工业产业园区缺乏中长期的控制性详规。

　　四、各地原工业园区布局分散，重复建设现象较为突出，土地综合利用不尽合理。

　　1984年10月经中国政府批准成立, 是中国建区蕞早、面积蕞大的国家级开发区之一。 1992年经国务院批准，面积扩大至29.6平方公里，现规划总面积达100平方公里。 2002年全区实现国内生产总值105.3亿元，工业总产值325.4亿元，出口总值10亿美元，财政收入16.8亿元。

　　位于宁波市中心城区东北部，地处中国大陆著名的深水良港北仑港后方，距离市中心约27公里。

　　美国EXXON、DOW 化学，欧洲BP、赫斯特，日本依藤忠、三菱、三井，韩国三星，东南亚的金光、正大，台湾台塑化工、见龙化学、长荣货柜、敏孚机械等都来宁波开发区投资。国内来甬落户开发区的大项目有宝钢集团宝新不锈钢项目、唐山建龙钢厂宽厚板项目、杭州恒逸集团PTA项目、吉利集团轿车项目

　　土地 “八通一平”（通路、通电、通蒸汽、通讯、通有线电视、上水、下水、排污和土地自然平整）条件的工业用地，具有50年使用权。所得税外资企业所得税率为15%，国家赋予国家级开发区“二免三减半”的政策，即：外商投资的生产型企业经营期在10年以上的，从获利年度起，头部、二年免征所得税，第三至第五年减半征收所得税税外收费依法治区，大幅减少税外收费，实行目录管理，杜绝乱收费。基建补贴企业在筹备建设期间，需要向供电部门缴纳的用电一次性电贴费，由开发区管委会给予全额补贴。

　　连续6年在浙江省各级开发区综合评比中名列头部，也是商务部评估中国蕞佳的5个国家级开发区之一

　　城区人均公共绿地面积12.94平方米，区域绿地率32.99%，绿化覆盖率36.74%，三项指标均列宁波市各城区首位。目前宁波开发区全年有282天空气质量保持在Ⅰ级水平，83天保持在Ⅱ级水平

　　成立于1992年11月19日，是经中国政府批准的国家级开发区中国大陆目前开放度蕞大、运作机制蕞活、政策蕞优的特殊对外开放区域之一。去年，国务院又新批宁波出口加工区作为国家级开发区，规划面积3 平方公里。

　　位于宁波市中心城区东北部，地处中国大陆著名的深水良港北仑港后方，毗邻宁波经济技术开发区，距离市中心约 27 公里。

　　鼓励大中型企业跨行业从事多种经营,成为集加工、贸易和商业服务等为一体的综合型企业…

　　兑保税区与境外之间进出的货物，除实行出口被动配额管理外，不实行进出口配额、许可证管理…

　　■对加工企业的政策 ■对贸易企业的政策 ■对物流企业的政策 ■商品展示优惠政策

　　1993年3月经国务院批准设立由中国中信集团公司（CITIC）成片开发的国家级开发区是迄今为止中国唯一由企业自主开发的国家级开发区

　　大榭岛本岛面积30.84 平方公里，其中山地面积约为14 平方公里，已开发土地11.4 平方公里。

　　依托深水区位优势、资源优势，开发区重点发展港口、能源中转、临港石化、现代物流等产业

　　目标建成：宁波国际中转港重要组成部分浙江省环杭州湾产业带石化产业核心区块华东地区能源、化工、集装箱物流中转基地

　　凡在我国境内设立的外商投资企业，属于《外商投资产业指导目录》中鼓励类项目的，除《外商投资项目不予免税的进口商品目录》外，从国外进口设备免征关税和进口环节增值税。

　　200万元-1000万元，按注册资本0.4‰ 1000万元以上按注册资本0.2‰

　　“一核”即为全区生产、生活服务核心区； “三带”即杭甬高速公路沿线与集古路西侧生态廊道和蜿蜒于工业园区中部的生态景观带； “三区”即集仕港、布政三个居住社区； “五园”即环绕核心及居住社区的五个特色专业园。

　　“五园”之医疗器械专业园园区东北部，规划总面积3.73平方公里。已有5个项目签约，总投资2.82亿元。

　　“五园”之新材料专业园园区的中部，规划用地7000亩，一期规划用地5000亩。首批入园的年产800吨锂离子电池碳负极材料、铜箔材料等高新科技项目均为国家“863”高科技示范项目。

　　“五园”之轻纺服装专业园分布在园区东部，近4平方公里左右的轻纺服装区已落户的国际著名品牌包括意大利的“Marco Azzali”、“SASCH”、英国的“Musingwear”、美国“Callaway”、“Pinky&Dianne”、“Maui&Sons” 以及法国的“Le Coq Sportif”(大公鸡)等。。

　　“五园”之外商投资园位于园区西南部，面积为4平方公里。以引进500万美元以上规模型外资企业为主。产业导向为精密机械、汽配、信息及光机电一体化等。招商主攻港、台、日、韩外资，兼顾欧美。。

　　“五园”之中小企业园园区的西北部，面积约2.5平方公里。以提供标准产房式工业用地等方式，吸纳中小企业。

　　2004年3月1日起，鄞州区向外商投资企业推出验资代理制服务，由定点机构专门代理全区外资企业的验资业务，以简化验资手续，提高验资速度。区政府承担由此产生的全部验资费用。

　　镇海开发区进区企业已达430家，其中三资企业88家；总投资为58亿元，其中外商投资为5.2亿美元，

　　实际利用外资1.48亿美元，引进了台湾金丰冲床、韩国LG化工、荷兰阿克苏诺贝尔化学等一批规模大、技术档次高的项目

　　经济全球化对宁波的影响经济全球化加速和全球性经济结构调整为宁波从国际产业转移中获得结构调整和外向发展提供了机遇

　　国家宏观经济政策对宁波的影响一、“十五”期间，国家推行工业结构适度重型化的工业化战略，

　　使得宁波的临港型大工业发展面临新的机遇；二、国家要求沿海开放城市积极发展外向型经济，利用外资、国

　　内和民营等多元渠道，发展技术先导型主导产业，推动产业的升级和产品的技术创新，这为宁波高新技术产业提供了良好的发展空间；三、农业生产市场化试点工作在浙江省率先推行。这一政策的出台为宁波的农业产业化、乡镇经济发展提供了新的出路，并具有生态型的战略意义。长江三角洲地区城市产业结构出现新的变化对宁波的影响错位发展、分工协作、优势互补的发展思想上海经济结构及生产力布局大调整对宁波的影响上海的后方工业基地，即上海的能源、原材料工业的基地；远洋运输、东海石油、渔业及水产加工、发展海洋经济的基地；成为三角洲内重要港口、交通枢纽和工业城市。