宁波房地产工业地产研究报告
宏观基础：宏观经济政策环境 我国对房地产行业的政策 我国对工业地产的政策 房地产行业在宁波的经济地位
宁波房地产行业分析 宁波房地产的市场综述 宁波工业地产综述
宁波工业地产案例分析 宁波经济技术开发区 宁波保税区 宁波大榭开发区 宁波望春工业园区 镇海经济开发区
宁波工业地产的展望 经济全球化对宁波的影响 国家宏观经济政策对宁波的影响 长江三角洲地区城市产业结构出现新的变化对宁波的影响 上海经济结构及生产力布局大调整对宁波的影响
我国对房地产行业的政策 历史沿革 现在描述
国务院 国务院办公厅 转发商务部
工业用地政策 《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》 《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》 《国有土地使用权出让协议》 《关于暂停各类开发区的紧急通知》 《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》 《关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》 《关于深化改革严格土地管理的决定》 《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》
《国有土地使用权出让合同补充协议》
➢进一步杜绝工业用地改变用地性质的现象 ➢ 整合了工业园区规模 ➢园区和工业用地审批程序愈加严格 ➢加快了土地市场化进程
房地产行业在宁波的经济地位 占GDP的比重 未来的增长空间
宁波房地产的市场综述 1、2000-2006年宁波房地产指数（包含二手市场）
阶段 建设阶段 爆涨阶段 调控稳定阶段
房地产形势 房产市场刚刚崛起，开发商开发水平初见端倪 土地放量日益增大，房市进入快速发展期 国家宏观调控政策颁布实施，房市趋于理性
宁波市工业产业园区开发建设的三个阶段 1、创建国家级开发区 2、兴办省级开发区 3、建设乡镇工业产业园区
三种产业结构由1949年的74.2∶9.7∶16.1发展为目前的8.2∶56∶35.8，第二产业 成为国民经济的主导，并已进入以重化工业和高加工度化制造业为先导的工业化中期 加速发展阶段。
由服装制造业、日用（家用）电器制造业、通用仪器仪表制造业等传统支柱工业；
以炼油、化学、电力、钢铁、造纸和修造船等6大行业为基础的临港型工业体系；
以电子信息、机电一体化、新材料等行业为主的高新技术产业。
至2005年底，全市共有各类工业园区127个，规划面积约330平方公里，开发面积 121.7平方公里。其中实际开发率在50％以上的占40.1％，基本以市级以上工业园区为 主；开发率在40％～50％的占6.1％；开发率在30％～40％的占5.5％；开发率在20 ％～30％的占9.5％；开发率在20％以下的占38.8％，基本以镇级以下工业园区为主。
就中心城范围而言，现状工业用地39.75平方公里，占城市建设用地28.6％，人均 33.1平方米，单位面积产值约6.67亿元/平方公里。
目前： 各类工业产业 园区（开发区） 127个，规划 面积330平方 公里，实际开 发面积120多 平方公里；
其中市区共有 各类工业产业 园区（开发区） 43个，规划面 积258平方公 里，实际开发 面积75平方公 里
2020年总 宁波经济技 至2020年规划面积扩大至90平方公里，远景规 以石化、钢铁、造
划面积扩大至100平方公里，其中2020年纯工业 纸、修造船为主的
宁波保税区 规划园区总面积为2.3平方公里
2020年 纯工业用 地面积为 38.7平方 公里。
规划园区总面积为30.84平方公里（不计山体为 16.13平方公里），其中2020年纯工业用地面积 为1.8平方公里
能源、出口加工等 中小型临港工业
远景用地为14km2，其中2020年园区总面 积为9km2，其中纯工业用地为4.56km2
远景用地为32km2，至2020年园区总面积 为12km2，其中纯工业用地为6.05km2
至2020年园区总面积为12km2，其中纯工 业用地为5.5km2
机械、电子等一、 二类工业 一类工业
炼油、催化裂解及精 细化工等石化工业 一、二类工业
宁波工业产业园区的发展中的问题：
一、宏观管理薄弱，不适应加快工业结构战略性调整的需要，在体 制上也存在一些制约工业产业园区发展的问题。
二、规划相对滞后。全市缺乏系统的工业产业园区总体规划，对工 业产业园区的布局考虑不够周详，部分工业产业园区缺乏中长 期的控制性详规。
三、部分园区规模偏小、产业档次偏低、集聚功能偏弱。
四、各地原工业园区布局分散，重复建设现象较为突出，土地综合 利用不尽合理。
1984年10月经中国政府批准成立, 是中国建区蕞早、面积蕞大的 国家级开发区之一。 1992年经国务院批准，面积扩大至29.6平方公里，现规划总面 积达100平方公里。 2002年全区实现国内生产总值105.3亿元，工业总产值325.4亿元， 出口总值10亿美元，财政收入16.8亿元。
位于宁波市中心城区东北 部，地处中国大陆著名的 深水良港北仑港后方，距 离市中心约27公里。
形成石化、能源、钢铁、 汽车、造纸、机械、轻 纺、食品等产业群。
美国EXXON、DOW 化学，欧洲BP、赫 斯特，日本依藤忠、 三菱、三井，韩国三 星，东南亚的金光、 正大，台湾台塑化工、 见龙化学、长荣货柜、 敏孚机械等都来宁波 开发区投资。国内来 甬落户开发区的大项 目有宝钢集团宝新不 锈钢项目、唐山建龙 钢厂宽厚板项目、杭 州恒逸集团PTA项目、 吉利集团轿车项目
土地 “八通一平”（通路、通电、通蒸汽、通讯、通有线电视、上 水、下水、排污和土地自然平整）条件的工业用地，具有50年 使用权。 所得税 外资企业所得税率为15%，国家赋予国家级开发区“二免三减 半”的政策，即：外商投资的生产型企业经营期在10年以上的， 从获利年度起，头部、二年免征所得税，第三至第五年减半征 收所得税 税外收费 依法治区，大幅减少税外收费，实行目录管理，杜绝乱收费。 基建补贴 企业在筹备建设期间，需要向供电部门缴纳的用电一次性电贴 费，由开发区管委会给予全额补贴。
在全国国家级开发区综合评比中列前五名
连续6年在浙江省各级开发区综合评比中名列头部，也是商务部 评估中国蕞佳的5个国家级开发区之一
城区人均公共绿地面积12.94平方米，区域绿地率32.99%，绿化 覆盖率36.74%，三项指标均列宁波市各城区首位。目前宁波开 发区全年有282天空气质量保持在Ⅰ级水平，83天保持在Ⅱ级水 平
成立于1992年11月19日，是经中国政府批准的国家级开发区 中国大陆目前开放度蕞大、运作机制蕞活、政策蕞优的特殊对外开放 区域之一。 去年，国务院又新批宁波出口加工区作为国家级开发区，规划面积3 平方公里。
位于宁波市中心城区东北 部，地处中国大陆著名的 深水良港北仑港后方，毗 邻宁波经济技术开发区， 距 离 市 中 心 约 27 公 里 。
信息家电业 集成电路产业 精密机械产业。
海外留学人员创业 计算机产业 软件
政策优势 ----■经 贸 管 理
鼓励大中型企业跨行业从事多种经营,成为集加工、贸易和商业服务等为一体的综合型企 业…
兑保税区与境外之间进出的货物，除实行出口被动配额管理外，不实行进出口配额、许 可证管理…
保税区允许部分企业直接收购区外产品并享受出口退税
■对 加 工 企 业 的 政 策 ■对 贸 易 企 业 的 政 策 ■对物流企业的政策 ■商 品 展 示 优 惠 政 策
1993年3月经国务院批准设立 由中国中信集团公司（CITIC）成片开发的国家级开 发区 是迄今为止中国唯一由企业自主开发的国家级开发区
大榭岛本岛面积30.84 平方公里，其中山地面 积约为14 平方公里，已 开发土地11.4 平方公里。
依托深水区位优势、资源优势，开发区重点发展港口、能源中 转、临港石化、现代物流等产业
目标建成： 宁波国际中转港重要组成部分 浙江省环杭州湾产业带石化产业核心区块 华东地区能源、化工、集装箱物流中转基地
享受国家级经济技术开发区优惠政策 企业所得税优惠政策： 经营期
凡在我国境内设立的外商投资企业，属于《外商投资产业指导目 录》中鼓励类项目的，除《外商投资项目不予免税的进口商品目 录》外，从国外进口设备免征关税和进口环节增值税。
注册资本1000万元，按注册资本0.8‰
1000万元-1亿元，按注册资本0.4‰
200万元-1000万元，按注册资本0.4‰ 1000万元以上 按注册资本0.2‰
宁波市区十大重点工业园区 规划总面积31.5平方公里
“一核”即为全区生 产、生活服务核心 区； “三带”即杭甬高 速公路沿线与集古 路西侧生态廊道和 蜿蜒于工业园区中 部的生态景观带； “三区”即集仕港、 布政三个居住社区； “五园”即环绕核 心及居住社区的五 个特色专业园。
规划 “一核、三带、三区、五园”。
“五园”之医疗器械专业园 园区东北部，规划总面积3.73平方公里。 已有5个项目签约，总投资2.82亿元。
“五园”之新材料专业园 园区的中部，规划用地7000亩，一期规划用地5000亩。 首批入园的年产800吨锂离子电池碳负极材料、铜箔材料等 高新科技项目均为国家“863”高科技示范项目。
“五园”之轻纺服装专业园 分布在园区东部，近4平方公里左右的轻纺服装区 已落户的国际著名品牌包括意大利的“Marco Azzali”、“SASCH”、英国的“Musingwear”、美 国“Callaway”、“Pinky&Dianne”、“Maui&Sons” 以及法国的“Le Coq Sportif”(大公鸡)等。。
“五园”之外商投资园 位于园区西南部，面积为4平方公里。 以引进500万美元以上规模型外资企业为主。 产业导向为精密机械、汽配、信息及光机电一体化等。 招商主攻港、台、日、韩外资，兼顾欧美。。
“五园”之中小企业园 园区的西北部，面积约2.5平方公里。 以提供标准产房式工业用地等方式，吸纳中小企业。
注册资本（人民币：元） 费用（人民币：元）
2004年3月1日起，鄞州区向外商投资企业推出验资 代理制服务，由定点机构专门代理全区外资企业 的验资业务，以简化验资手续，提高验资速度。 区政府承担由此产生的全部验资费用。
成立于1992年，是经浙江 省人民政府批准的省级经 济开发区
首期规划面积9.22平方公 里，延伸开发34平方公里。
高科技电 子工业 （北欧工 业区）
镇海开发区进区企业已达430家，其中 三资企业88家；总投资为58亿元，其中 外商投资为5.2亿美元，
实际利用外资1.48亿美元，引进了台湾 金丰冲床、韩国LG化工、荷兰阿克苏 诺贝尔化学等一批规模大、技术档次高 的项目
A、B区将成为生态型、花园式的一流工 业园区
近期开发3-2平方公里，拟将A、B区连 接，发展成5平方公里
重点发展精密机械和电子高科技产业
目前A、B区已聚集了来自台湾、美国、 挪威等数十家精密机械和电子企业
经济全球化对宁波的影响 经济全球化加速和全球性经济结构调整为宁波从国际产业转移中 获得结构调整和外向发展提供了机遇
国家宏观经济政策对宁波的影响 一、“十五”期间，国家推行工业结构适度重型化的工业化战略，
使得宁波的临港型大工业发展面临新的机遇； 二、国家要求沿海开放城市积极发展外向型经济，利用外资、国
内和民营等多元渠道，发展技术先导型主导产业，推动产业的 升级和产品的技术创新，这为宁波高新技术产业提供了良好的 发展空间； 三、农业生产市场化试点工作在浙江省率先推行。这一政策的出 台为宁波的农业产业化、乡镇经济发展提供了新的出路，并具 有生态型的战略意义。 长江三角洲地区城市产业结构出现新的变化对宁波的影响 错位发展、分工协作、优势互补的发展思想 上海经济结构及生产力布局大调整对宁波的影响 上海的后方工业基地，即上海的能源、原材料工业的基地；远洋 运输、东海石油、渔业及水产加工、发展海洋经济的基地；成为 三角洲内重要港口、交通枢纽和工业城市。
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