宁波第二批土拍遇冷 商业地块多流拍保障性住房用地受青睐
宁波楼市这轮降温好似多米诺骨牌一般，从二手房市场到新房市场，如今轮到土地市场了。11月4日，宁波第二批集中供地正式收官。此次集中供地共出让46宗地块，流拍18宗，成交28宗，成交总价为175.2亿元，较首批集中供地成交总价358亿元有明显落差。且相比首批集中出让时大量地块出现的高溢价情况，本批次的溢价率也相对较低，除3宗地块外其余地块均以底价成交，整体溢价率为0.3%。
具体来看，在此次流拍的18宗地块中，商业住宅地块高达17宗，市六区均有地块涉及，鄞州区、海曙区占据多数，分别为6宗和4宗。在以往市场预期良好、市场热度较高的情况下，商业住宅地块往往是房企争相竞拍的主要土储资源，而此次土拍中商业住宅地块惨遭流拍也让宁波百姓切实感受到了房产市场的“凉凉”。
克而瑞地产研究中心认为，除了房企资金流持续承压导致投资收紧的因素，销售限价也是导致企业投资意愿弱的重要原因。本次宁波出让地块中，普通可售住宅均有价格限制，且对比销售均价与楼板价来看，大部分地块的地价房价比维持在0.4至0.5范围内，而本次宁波大部分出让地块的配建、交付要求均不低，无疑进一步阻碍了房企拿地的积极性。特别是鄞州区、海曙区还有地块要求全装修现房销售，再度延长了房企回款的时间，这三宗要求现房销售的地块也无一成交，全部遭遇流拍。
有不愿具名的业内人士向《证券日报》记者表示：“整体市场遇冷是这一次的大规模流拍的最大原因，起拍价的上升以及强限价也是流拍的原因之一。再加上长三角范围内的上海、南京、苏州、合肥等地均已挂牌了第三批次的土地，对房企的资金是有所分流的，种种原因造成了宁波第二次集中供地大规模流拍。”
从拿地的房企来看，首批次的拿地大鳄像绿城、荣安、万科都消失在了本批次的土拍当中，央企、国企成为本场土拍的最大赢家。民企单独拿地的只有雅戈尔，本次拿下的是鄞州陈婆渡东侧宅地，拿地楼面价为20822元/㎡，溢价率为1.6%。拿地数最多的是明洲集团和奉化城投，各拿地3宗；保利置业、江北城投、宁南贸开、鄞州新城、中建国际投资各单独拿了2宗。
对于央企、国企成拿地主力这一现象，IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《证券日报》记者采访时表示：“这个现象的出现其实是一种必然，现有房地产行业格局已正在发生根本性的改变。地方国企、央企凭借稳定的财务状况成为拿地主力，民营房企更加注重降杠杆、降负债、保卫现金流以实现活下去而非踊跃拿地。”
柏文喜称：“随着行业供求关系基本面的根本性变化和涉房风险的不断累积，去年以来从销售端到资金端的各类行业强力调控措施的陆续落地和长期实施，导致了高周转模式之下高杠杆与高负债房企普遍的流动性问题。如何维持企业的流动性以保证自身活下去成了这类房企的第一要义，而压缩资本性开支和保守拿地就成了他们的必然选择。今年下半年以来楼市的迅速转淡让传统的金九银十已然消失，更使本已承压的房企流动性雪上加霜。如此情况之下，还有闲钱拿地的房企自然就大为减少了。”
“也就是说，目前房地产行业的市场基本面已发生了实质性变化，卖方市场下的行业高毛利特征已然消失，房地产的金融属性在调控措施之下也被大大压缩，房地产行业过往的资本品属性俨然已在很大程度上演变为依靠批量、销量、质量、品牌和周转速度才能维持盈利的制造业属性。由此一来，以往的卖方市场下主要依据土储规模来给房企估值的时代已成过往，保持适度规模的土储和较低的杠杆率、负债率就成为制造型房企的必然选择。这也是房企拿地动力下降的最主要原因之一。”柏文喜补充道。
从地块成交结构来看，相比于商业住宅用地，本次土拍中保障性住房用地明显更受到房企青睐。此类地块在城投托底之下大部分都得以成交，只有1宗安置房地块流拍。
有业内人士认为，保障性住房用地受到青睐是由于一方面政府回购的保障性住房去化有更强保证，另一方面总价门槛更低且仍有获利空间，在市场下行和房企资金短缺的当下此类地块成了竞相追逐的目标。
值得一提的是，今年以来，保障性租赁住房再度成为高频词汇，多省份提出将加大保障性租赁住房建设力度。宁波市住建局也于日前起草了《宁波市加快发展保障性租赁住房实施意见》并向社会公开征求意见。意见从土地、财政、税收和金融等方面出台支持政策，鼓励引导房地产开发商加大保障性住房供给。
与此同时，本次土拍中的租赁住房用地全部成交。对此，看懂研究院研究员、金融系统业内人士武忠言在接受《证券日报》记者采访时表示：“宁波此次土拍中租赁住房用地全部成交意义重大，一则从供给侧提供一定数量的小户型租赁住房，有利于缓解住房租赁市场结构性供给不足；二则有利于解决新市民、青年人的阶段性住房困难，促进职住平衡；三则有利于健全和完善该市住房保障体系。”
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