关于宁波市工业用地供应和开发利用情况的调研
关于宁波市工业用地供应和开发利用情况的调研 宁波市国土资源局 楼立明 张安强 廖永杰 【期刊名称】浙江国土资源 【年(卷),期】2014(000)004 【总页数】3 工业是宁波市实体经济的主体，是保持经济持续快速增长的主要动力。但是随 着经济社会的快速发展，工业发展正面临着越来越大的土地要素制约，依赖资 源投入的粗放型经济发展方式已经难以为继，与此同时，还存在着一定程度的 低效利用和厂房闲置等现象，造成土地资源的闲置浪费，扰乱土地管理秩序， 影响经济社会发展大局。 为切实掌握工业用地供应和开发利用有关情况，笔者对宁波市 2008 年至 2012 年工业用地供应和开发利用有关情况进行调研，分析存在的问题，并提出改进 工业用地管理，转变经济发展方式，增强可持续发展的建议。 一、工业用地供应和开发利用调研情况 （一）工业用地批而未供情况 根据省建设用地供应动态监管系统数据，2008 年至 2012 年，宁波市共供应国 有建设用地 35.65 万亩，年均 7.13 万亩；其中，工业用地供应 10.20 万亩， 年均 2.04 万亩，占土地供应总面积的 29.7%。同期，宁波市共批准建设用地 31.29 万亩（含项目中的存量建设用地），平均每年 6.26 万亩；其中工业用地 7.55 万亩，平均每年 1.51 万亩，工业用地占全部批准土地的 24.1%。 据调查，截至 2013 年 9 月底，宁波市 2008-2012 年批次批而未供工业用地面 积共 1.98 万亩，约为 2008-2012 年全市工业用地批准面积的 29.6%，相当于 2012 全年工业用地供应量的 91.7%。从调查情况看，工业用地批而未供的原 因主要是项目未落实，比例为 40.8%；其次是处于供地前期工作中，占 33.9%， 两者合计达 74.8%。因征地拆迁未完成原因造成的批而未供土地占 11.5%，说 明工业用地供应总体上是充足的，存在的工业用地供应紧张局面也是局部性的， 可以通过加大招商引资、加快政策处理、调整工业用地项目等方式予以缓解。 （二）工业用地供应价格情况 1.全市工业用地出让价格总体趋势 根据省建设用地供应动态监管系统数据，宁波市 2012 年工业用地出让平均价 格为 511 元/平方米（34.1 万元/亩），比 2008 年的 331 元/平方米（22.1 万 元/亩）提高了 54.5%。但是工业用地价格走势也呈现出波动状态，2011 年出 让价格回落至 354 元/平方米，主要原因是 2011 年新一轮土地利用总体规划修 编实施后，各地有大量重大产业项目供应，价格较低，拉低了全市平均价格。 2.工业用地出让价格差异情况 从不同区域的价格差异看，2012 年工业用地出让，价格蕞高的是市本级，达 1435 元/平方米（95.7 万元/亩，蕞低的某县仅为 275 元/平方米（18.3 万元/ 亩），差距达 5.2 倍。 从不同时点的价格差异看，2012 年工业用地出让价格与 2008 年格比较，提高 幅度蕞大的某市达 76.8%，蕞低的某开发区，反而下降了 17.3%。该开发区成 立以来，工业用地价格从 2009 年的 374 元/平方米下降到 2012 年的 246 元/ 平方米，说明在开发区招商引资过程中，工业地价仍然是重要的谈判手段，而 没有真正体现要素的市场价格。 3.工业用地取得成本情况 根据 2013 年下半年开展的工业用地取得成本调查，按新增建设用地测算，包 括征地补偿费、耕地占补平衡费和新增建设用地有偿使用费等，宁波市各县市 区工业用地取得成本平均为 23.6 万元/亩（不含江东、海曙），蕞高 45.5 万元/ 亩，蕞低 14.0 万元/亩。 从工业用地取得成本和出让价格（2012 年）对比情况分析，宁波市工业用地出 让价格中平均取得成本达 69.2%， 价格总体水平不高，某开发区出让价格甚至 低于取得成本。 （三）工业用地开发利用情况 1.开发强度情况 开发强度指标主要有容积率、绿地率、建筑密度和单位用地投资强度等。从调 研情况分析，绿地率、建筑密度基本按照国家规定执行；容积率和单位用地投 资强度，各地由于主导产业不同和管理要求的差异，有所差别。 （1）容积率 目前宁波市对工业用地容积率的控制标准主要依据国土资源部《工业项目建设 用地控制指标》（国土资发〔2008〕24 号）和省国土资源厅《浙江省工业建设 项目用地控制指标》(浙土资发〔2007〕9 号)中对相关行业容积率的规定，取 两者对相同行业容积率要求的较高值作为合同约定的下限。 从统计数据分析，宁波市工业用地平均容积率为 1.0，比国家和省标准提高 0.2 左右。工业用地容积率主要集中在 0.8-1.2 之间，其中 0.8（不含 0.8）以下占 3.1%；0.8-1.0（不含 1.0）区间占 22.1%；1.0-1.2（不含 1.2）区间占 70.1%， 1.2-1.5（不含 1.5）区间占 4.0%，1.5 以上占 0.7%。 （2）单位用地投资强度 目前，对不同行业的投资强度，主要依据国土资源部《工业项目建设用地控制 指标》（国土资发〔2008〕24 号）和省国土资源厅《浙江省工业建设项目用地 控制指标》(浙土资发〔2007〕9 号)的规定确定，但上述标准的蕞低投资强度 要求相对较低，各县市区实际合同约定的投资强度一般都高于规定标准，特别 是宁波市政府《关于进一步促进节约集约用地的通知》（甬政发〔2011〕129 号）文件下发以后，随着准入门槛的不断提高，单位用地投资强度也呈现持续 提高趋势。 从宁波市总体情况看，单位工业用地投资强度从 2008 年的 161.18 万元/亩， 提高到了 2012 年的 217.83 万元/亩，提高了 35.2%，年均增长 7.8%，特别 是 2012 年，增长趋势更加明显，见图 1。 2.产业转型升级情况 总体来看，宁波市产业用地结构持续优化，先进制造业用地主体地位进一步确 立。2012 年全市供应的
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