创下三个“全国头部”宁波市全力打造土地二级市场“宁波模式”
贷款到位后，赫威斯肯特学校加快校舍建造。 资料图片
“全市一级市场和二级市场用地实现云上读地、网上交易、线上签约，在资源提供者和用地需求者之间架构一条新型、便捷、专业的推介和服务路径，这是我们努力搭建宁波市产业用地云地图的目标。”近日，宁波市自然资源和规划局相关处室负责人丁永平这样告诉记者。
据了解，我市自然资源规划部门正在抓紧建设全市产业用地云招商地图，争取今年6月初完成并运营，实现电脑端及移动端云地图读地服务，为全市精准配置用地和扩大有效招商及投资提供精准服务。
这一举措是我市不断深化以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场改革的又一创新突破。
改革开放以来，我国基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场，对促进土地资源优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程起到了重要作用。
“随着经济社会发展，土地二级市场运行发展中的一些问题逐步凸显，交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府服务和监管不完善等问题比较突出。”丁永平说，这些问题导致要素流通不畅，存量土地资源配置效率较低，难以满足经济高质量发展的需要。
党的十八届三中全会提出“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”。2017年1月，中央政治局常委会审议通过《完善土地二级市场试点方案》，决定在全国34个市（县、区）开展为期两年的土地二级市场试点，宁波是浙江省唯一的试点地级市。
在过去几年中，我市积极探索构建产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全和监管有效的土地二级市场，在试点政策创新和应用方面处于全国领先，走出了一条具有宁波特色的试点之路。
丁永平告诉记者，我市在全国范围内至少实现了“三个头部”——头部次实施“预告登记转让”，头部次为民营机构教育用地办理抵押登记，头部次为民营机构养老用地办理抵押登记。
2018年8月24日，一块闲置多年、面积达6596平方米的工业用地在余姚市不动产登记服务中心顺利完成转移登记。此前，受让公司宁波佰钢机械制造有限公司已在该宗地投入开发，投入资金占到了原土地使用权出让合同下宗地的项目固定资产总投资蕞低额的28.22%。
“这是我市创设‘预告登记转让’制度后的首个成功范例。”即便已过去了一年多，说起这宗转让，丁永平仍记忆犹新并感触良多。原来，因为《房地产管理法》等规定“未完成开发投资总额的百分之二十五以上的国有建设用地使用权不得转让”，提高了交易门槛，不少土地转让因此无法推进。
自2017年成为全国土地二级市场试点城市后，宁波为了破解这一难题，依据《物权法》有关规定，借鉴商品房销售预告登记制度，在全国范围内首次创造性地提出“预告登记转让”制度。
“即交易双方签订合同后，按照‘先投入后转入’原则，办理预告登记转让手续，受让方可凭《不动产预告登记证明》办理项目开工相关手续，待开发投资总额达到法定要求时，再依法办理正式转移登记手续。”丁永平向记者解释，这一项制度创新在不突破现有法律法规框架下，既加快了土地开发投资，又保障了资源的良性流通。
据统计，截至目前，全市共有42宗、712.44亩土地办理了预告登记转让，涉及金额6.23亿元，其中，33宗已经开工，13宗办理了正式转移登记手续，3宗已经达到25%投资额，正在申请办理正式转移登记。
实现全国首个科教用地、养老用地抵押登记
“除了探索完善土地转让管理机制，如首创预告登记转让、探索工业用地分割转让等之外，宁波还积极探索完善土地抵押管理机制，解决企业融资难题，促进民营资本投资社会事业。”丁永平告诉记者。
位于镇海区的赫威斯肯特学校是一所民办学校，非企业法人，因国家政策没有明确规定民营资本办教育土地可抵押而面临抵押融资难。为破解这一难题，市自然资源和规划局探索扩大抵押物范围，允许以出让方式取得的科教、医疗慈善等公共管理与公共服务用地设立抵押权。
随后，再通过要求其签订抵押资金必须用于教育投入等承诺书，同意赫威斯肯特的土地作为抵押物权。2017年底，该校蕞终向金融机构共抵押贷款2.2亿元，成为全国首个科教用地抵押登记范例。我市还为民营宁波霖龙颐养院办理养老用地在建建筑物蕞高额抵押登记，抵押7080万元，成为全国首个养老用地抵押登记范例。
截至目前，全市已有46宗科教、医疗、养老、交通等公共管理和基础设施用地设立了抵押权，抵押面积共计1335.78公顷，抵押金额共计35.76亿元，有效破解了民办机构投资社会事业的融资难题。
丁永平向记者介绍，除了放宽抵押物限制，我市还探索放宽对抵押权人的限制，探索推进分割抵押，尽可能为企业融资提供便利，“例如，在为宁波永发智能安防科技有限公司办理分割抵押时加强监管，在不动产权证书上注明仅用于分割抵押，明确不得借分割抵押变相实现分割转让。”
成交面积为一级市场的55.58%
二级市场已成土地资源配置重要方式
2019年7月27日，申洲国际与北仑区政府签署框架协议，投资72亿元在北仑实施18个增资扩产项目。在这一大手笔投资的背后，建设用地的保证是通过收购破产企业、盘活低效土地来实现的。
市自然资源和规划局北仑分局相关负责人告诉记者，自试点开展以来，申洲国际借助宁波市土地二级市场平台，通过司法拍卖处置、企业并购转让、边角地零星利用等方式，盘活了宏泰化纤、紫泉饮料、恒达电器等原低效土地100余亩。
据统计，2017年1月至2019年12月，全市共完成土地二级市场转让交易4094宗、面积6.23万亩，平均每宗15.3亩，二级市场成交的土地面积约为一级市场的55.58%，已成为宁波土地资源配置的重要方式。
国家自然资源部此前对全国34个市（县、区）试点工作进行了验收，宁波市综合得分位居全国前列，但改革远没有结束。
“按照中央对土地二级市场改革工作的统一部署，我市还将持续深入推进土地二级市场建设，进一步完善政策措施，优化资源要素配置方式。”丁永平说，我市将陆续出台一系列推进土地二级市场建设的规范文件，推出全市产业用地云招商地图，健全土地市场服务机构，并搭建功能更完善、流程更规范、服务更全面的线上线下交易平台。
丁永平说，相信随着改革的不断推进，宁波市土地资源配置效率将进一步提高，存量建设用地盘活进度将进一步加快，有望为我市经济高质量发展拓展空间，提供要素支撑。
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