《关于深化工业用地市场化配置改革的若干措施》解读
近年来，我省在加强工业用地保障方面出台了一系列政策文件，创新推出了长期租赁、先租后让、弹性年期出让、工业物业产权分割转让登记等政策措施，有力支撑了我省工业发展。同时，我省工业用地仍存在招商引资与供地机制不匹配、好项目难以通过“招拍挂”取得用地、中小微企业项目用地难、厂房市场“二房东”抬高成本等问题。2020年3月，中共中央、国务院印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，明确要求进一步深化产业用地市场化配置改革，健全工业用地市场供应体系。为贯彻落实党中央、国务院关于推进要素市场化配置改革的决策部署，进一步完善工业用地供应机制，有针对性地解决上述问题，省自然资源厅在省内外开展了广泛、深入调研，研究起草了《关于深化工业用地市场化配置改革的若干措施》（以下简称《若干措施》），经十三届省政府第153次常务会议审议通过，由省政府办公厅以粤办函〔2021〕226号印发，自2021年8月21日起施行，有效期5年。
《若干措施》共提出四方面16条具体措施，这些措施的实施，有利于破解供需不匹配局面、扩大工业用地有效供给、保障中小企业生产空间、降低工业企业用地成本，确保工业用地真正用于工业。
（一）高效配置新增。一是对搜集工业用地的市场需求、加强供需对接作出规定。二是推行“标准地”供应，制订控制指标体系，推行区域评估，在此基础上确定规划条件和控制指标纳入供地方案，并明确优先在省级以上开发区或产业园区实施。三是明确招商和产业部门研究提出产业准入条件，纳入供地方案，实行“带项目”供应。四是对于规划建设条件明确的工业项目，可将建设工程设计方案、施工图设计方案纳入供地方案，简化有关报建手续，推动“交地即开工”。
（二）大力盘活存量。一是支持各地多措并举盘活存量工业用地。二是试行预告登记转让，支持投资额未达到转让条件的工业用地先预告登记再投入、转让。三是支持国有工业用地抵押，拓宽建设资金来源。四是降低“三旧”改造中“工业改工业”的政策门槛，支持存量工业用地补办用地手续。五是支持工业项目使用集体经营性建设用地，明确集体工业用地的供应方式和监管责任。
（三）引导集聚发展。一是对工业项目入园进区作出规定，明确新建或异地搬迁的工业项目，除因安全生产、工艺技术等特殊要求外，原则上应当布局在开发区（产业园区）范围内。二是鼓励珠三角地区地市探索建设只租不售的标准厂房，增加工业厂房有效供给，支持中小微企业集聚发展。三是鼓励同一土地使用权人相邻多宗工业用地集中建设生产******、行政办公、生活******设施，将新型产业用地配套行政办公、生活******设施建筑面积放宽到总建筑面积的30%，支持工业用途与其他产业用途（不包括商品住宅）混合供地，多渠道增加混合产业用地供给，推动二三产业融合发展。
（四）加强******监管。一是要求市县建立工业用地用房供需******平台。二是规范地价管理，明确新型产业用地可实行差别化地价。三是建立监管协议制度，要求新供应的工业用地签订项目监管协议，相关部门按照“谁提出、谁监管”的原则实施联合监管，确保工业用地真正用于工业。四是将工业用地有偿使用合同、项目监管协议履约情况等纳入信用管理，强化信用约束，实行守信奖励、失信惩戒。
（一）实行“标准地”供应。《若干措施》借鉴浙江等地实践经验，明确由省工业和信息化厅、自然资源厅牵头制定“标准地”控制指标体系，设定建设、投资、就业、税收、研发等方面的供地控制指标，在此基础上，各地结合区域评估和相关规划成果，确定具体规划条件和控制指标纳入供地方案，实行“标准地”供应，提高政府招商引资的质量，促进拿地企业“按标用地”、相关部门“对标管地”，提高工业用地综合利用效率。当前阶段“标准地”供应主要适用于各类省级以上开发区、产业园区。
（二）实行“带方案”供应。对于规划建设条件明确的工业项目，将供地后由项目单位编制的建设工程设计方案、施工图设计方案，提前至供地前，由市、县人民政府组织编制并纳入供地方案；土地成交后，相关部门依申请核发建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可，缩短办理施工报建手续所需时间，推动实现“交地即开工”。
（三）实行“带项目”供应。为有效解决招商引资与“招拍挂”机制之间的矛盾，《若干措施》提出“带项目”招标拍卖挂牌供应制度，对地方政府拟引入的意向用地项目，先由市、县招商部门会同相关产业主管部门进行论证，提出产业准入条件、履约监管要求、项目监管协议等，按程序纳入供地方案，再实行招标拍卖挂牌公开供应，提高了供地的精准性。
（四）试行预告登记转让。《中华人民共和国房地产管理法》规定，已出让土地属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额25%以上的不得转让。《若干措施》借鉴2017年原国土资源部在浙江宁波开展预告登记转让的试点经验，结合我省实际，建立工业用地预告登记转让制度，允许开发投资额未达到25%的工业项目用地在签订转让合同后，先办理预告登记，待开发投资总额达到法定要求时，再依法办理转移登记，促进土地流转使用。
（五）支持建设“产业保障房”。针对中小微企业用地保障不足，以及工业厂房交易市场存在供应不足、价格高等问题，《若干措施》参考保障性住房建设的思路，鼓励各地探索将标准厂房用地划拨或协议出让给市、县级工业和信息化主管部门或开发区（产业园区）管委会，用于建设只租不售的标准厂房，充分发挥政府“有形之手”的重要作用，增加工业厂房有效供给，平抑市场租金价格，有效保障中小微企业生产空间。
（六）降低“工业改工业”门槛。在早期快速发展过程中，我省特别是珠三角地区形成了大量用地手续不完善、建设强度低、经济效益差的存量工业用地。其中很多用地因上盖物占地比例不符合要求而无法纳入“三旧”改造标图建库范围。为加快盘活这部分用地，《若干措施》降低“工业改工业”项目纳入“三旧”改造标图建库范围的门槛，支持其按“三旧”改造政策补办用地手续。同时，按照权责对等原则，对于补办手续后不按照约定实施“工业改工业”的，可依据事先约定由政府无偿收回土地使用权。
（七）探索增加混合用地供给。一是明确新型产业用地配套行政办公、生活******设施建筑面积占总建筑面积的比例控制在30%以内，提高配套******设施的建设水平，增强对新产业、新业态高素质人才的吸引力；二是允许同一土地使用权人相邻多宗工业用地适度集中建设生产******、行政办公、生活******设施，发挥配套设施的规模效益。三是允许工业用途与其他产业用途（不包括商品住宅）进行混合供地，其中工业用途建筑面积占比不低于50%，进一步促进二三产业融合发展。
（八）支持使用集体经营性建设用地。依据《中华人民共和国土地管理法》及实施条例的相关规定，《若干措施》明确了集体工业用地的供应方式，其中，以出让方式供应的，必须采取招标拍卖挂牌方式；以租赁方式供应的，可以先采取协议方式，有两个以上意向用地者的，再转为招标拍卖挂牌方式。此外，为促进解决利用集体建设用地建设类住宅项目、明租暗售、以租代售等问题，《若干措施》明确工业用地上盖物业涉及分割转让的，可以幢、层为基本单元进行分割；涉及销售的，必须现房销售。
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