招商引资过程中，凭借当初会上马好项目之类的承诺，一些企业以每亩二三十万元的低价“吃”进土地，之后却只是让土地闲置在那晒太阳，过几年再以每亩一两百万元，甚至更高的价格出手——这些年，在宁波市工业用地领域，此类“囤”、“炒”恶习时有发生，并导致宝贵的土地资源得不到有效利用。

　　最近，国土部门特别起草了《关于进一步促进集约用地的通知》的新政策，并已经宁波市政府常务会议审议通过，将于2011年12月14日起正式实施。昨天（11月28日），宁波市国土资源局就该用地新政作出详细解释。

　　按照新政策，今后，宁波市每块工业用地在出让之前，都将事先设定拿地“门槛”。

　　这些“门槛”，具体包括：拿地企业的注册资金必须达到多少；企业所从事的行业、要上马的项目等，必须符合国家及本地的产业政策；厂房必须在几年内竣工，项目必须在几年内投产；项目的投资额及投产后的产值、税收等，必须达到一定标准；企业至少要经营多少年……等等。至于细化的各项拿地“门槛”，政策明确由各级政府（开发园区管委会）制定。“达不到这些准入要求的企业，就没有资格参加某块工业用地的招拍挂，也就肯定拿不到地。”市国土资源局有关负责人表示。

　　如果一家够上准入“门槛”的企业，已经拿了地，但其厂房却没有及时建设，或者虽然厂房已建而没有运行实际项目，又或者已投产但产值、税收等达不到规定标准，会有什么后果？市国土资源局有关负责人说：“轻则整改，重则由政府原价收回土地。”

　　此次用地新政，创新性地制订了一项“产业建设用地分阶段权证管理”的条款。按照该条款，今后，一家企业在拿到一块工业用地并付清全部地价款后，必须通过两道“关卡”，才能最终拿到有完全产权的土地证。

　　第一道“关卡”，是建设关。政策明确，一个产业项目的土地开发建设期限一般为2—3年，拿地单位只有在这个期限内把项目建成——国土部门会对项目是否确实建成作验收，方可领取到新的土地证，继续使用这块土地。

　　第二道“关卡”，是投产关。政策规定，项目投产初始运行期一般为3—5年。这其间，相关政府部门会对项目的投资强度、环保能耗等是否符合当初拿地时的约定，进行认定；如果没有通过履约情况认定，企业不得转让房屋所有权和建设用地使用权——即没法卖房卖地，并会被要求整改。而待项目投产初始运行期期满，企业产能依然不足协议约定的50％，或年税收不足协议约定的30％，则一律终止土地出让合同，土地按原出让价（不计利息）由政府收购——如果当时的市场价比原出让价低，政府回购价不超过市场价。

　　“如果这家企业是在开发园区的规划范围内，接手其所售卖土地的受让人，必须符合开发园区产业功能规划和产业准入条件，不然企业即便找到了下家也卖不成地。”市国土资源局有关负责人表示。

　　同时，政策也规定，在工业用地出让时，可以事先约定政府或政府土地储备机构为第一收购人。即这块工业用地今后要卖，必须优先卖给政府或政府土地储备机构。

　　在此次用地新政中，还就城区内的老厂房“退二进三”政策——即将老厂房重新开发改造成商业用房或办公房、发展商业服务业，作出了重大调整：企业自行或合作改造升级老厂房的，其建成后的商用房，最多有30％计入容积率的建筑面积，可以分割出售。

　　为“激活”城区内的一些闲置老厂房，2010年8月底，宁波市政府曾专门出台政策，明确符合条件的老厂房可以“退二进三”、发展商业服务业。当时规定，改造后的老厂房一概不允许分割出售。

　　按照新的政策，企业可以通过两条途径让老厂房“新生”。其一，每年缴纳一定的土地收益金，利用原厂房发展商业服务业。其二，一次性补缴一定的土地出让金，将土地性质由原工业用地转变为商业服务业用地，再自行改造升级老厂区。

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