诸葛科技：宁波2023土拍升温二批次溢价率88%4宗触顶摇号
5月29日，宁波举行2023年第二批次土拍，共推出8宗地块，起始总价47.98亿元，总规划建筑面积66.76万㎡。最终8宗地块全部出让成功，其中有4宗触顶摇号、1宗溢价成交、3宗底价成交，土地出让金52.19亿元，平均溢价率为8.75%。整体来看，宁波今年土拍市场明显升温，年内接连三场土拍均以超8%的溢价率收官，触顶率也较去年有明显的提高。同时，二批次来了一些“新面孔”，进一步展现出房企对今年宁波市场的高度看好。具体解读如下：
一、2023年土拍升温，二批次溢价率仍超8%
首先，从供应端来看，宁波也开启了“少量多次”的供地模式，2023第二批次8宗地块总规划建筑面积为66.76万㎡，为2021年以来供地批次中的低位水平，仅略高于去年第四批次的出让规模，较上一批次小幅缩减8.63%。与此同时，值得关注的是，在宁波本轮土拍中，有3宗为商品住宅用地，其余3宗为租赁用地或安置房地块，是宁波落实“租购并举”协调发展的首要体现。
其次，从土拍热度来看，截至目前，宁波今年已完成了三场土拍，热度均较去年有明显的上升，首场以10.13%的溢价率高调开启宁波今年的土拍市场，随后两个批次的溢价率虽有所回落，但仍处于较高水平，其中，二批次溢价率较上一批次小幅回落1.33个百分点至8.75%，但远高于去年二批次的溢价水平。另外，出让高效也是宁波土地市场的显著特征之一，自2021年以来，除2021年第二批次出现部分地块流拍外，其余批次土拍均全部出让。
二、二批次触顶率50%，处于2021年以来中高位水平
宁波本轮土拍触顶率上升，且处于较高水平，8宗成交地块中有4宗触顶进入摇号环节，触顶率为50%，较上一批次增加10%。另外，可以看到，宁波土地市场较具一定韧性，继2021年二批次土地市场迅速降温，触顶率大幅降至“0”位后，宁波土地市场重拾信心，自2021年第三批次起触顶率大致呈现稳步上升态势，而且，今年年内三场土拍触顶率均维持在40%以上，明显高于去年的地块触顶水平。
三、地块热度仍具分化特征，海曙三市地块经历47轮竞价
从宁波本批次土拍可以看出优质板块的优质地块仍然倍受欢迎，其中，海曙三市地块开拍前有12轮报价，正式开拍后，经历47轮竞价，10分钟拍至封顶，并以19986元/㎡拿下单价之最，以17.74亿元拿下总价之最，进入摇号阶段；位于“老江东”的租赁住房地块，经过24轮竞价，最终拍至封顶，成为宁波首宗封顶摇号的租赁住房地块。与此同时，镇海区的2宗地块则相对平淡，均以底价成交。
四、民营房企与地方国企分食8宗地块，“新面孔”布局为宁波市场增添热意
从宁波本轮土拍的拿地房企来看，民营房企与地方国企分食8宗地块，其中，租赁地块及保障房地块多为地方国企竞得，如宁波镇海海江投资以联合体的形式拿下2宗镇海新城地块。与此同时，宁波本轮土拍也吸引了一些“新面孔”，如以9.25亿元拿下江北庄桥地块的扬州华景置地，其是以江苏华建品牌为依托、隶属于扬州建工控股的国有企业，这也是扬州华景置地首次在宁波土地市场拿地。
五、长三角城市2023年土拍热度不俗，依旧是房企拿地的重点领域
从近两个月举行土拍的南京、杭州、上海、宁波等城市来看，热度均不俗，由此可见房企对这些长三角热点城市布局的信心仍然较足。另外，从宁波本身来看，今年土拍升温或与多次优化调整楼市政策脱不开关系，市场信心获提振，房企补仓情绪也随之上升，另外，预计宁波接下来的土拍市场将会继续保持不俗的表现，热度或将明显高于去年。
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